Poniedziałek - Piątek 08:00-18:00 +48 798 895 895

Kredyt mieszkaniowy na rynku pierwotnym i wtórnym

Kredyt hipoteczny na rynku wtórnym

Jeden z najpopularniejszych produktów bankowości hipotecznej jest przeznaczany do finansowania zakupu nieruchomości lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym. Jego celem może być również pokrycie kosztów wykończenia lub remontu domu/mieszkania. Taki kredyt cechuje się tym, że jest długoterminowy (trwa nawet 25-35 lat) i jest uruchamiany jednorazowo. Sprzedający nieruchomość otrzymuje na rachunek ustaloną kwotę na podstawie umowy kupna-sprzedaży, która powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2% od wartości nieruchomości. Podatek opłaca się u notariusza, a poniesionych kosztów nie można objąć kredytem.

Kupując nieruchomość na rynku wtórnym, warto sprawdzić, czy:

  • nie jest zadłużona;
  • żaden lokator nie jest w niej zameldowany;
  • na adres nieruchomości nie jest zarejestrowana firma.

Kredyt hipoteczny na rynku pierwotnym

Z danych wynika, że ok. 60% ofert deweloperów i spółdzielni znajduje nabywców we wczesnej fazie budowy – najczęściej tzw. dziury w ziemi. To oznacza, że banki trochę inaczej podchodzą do kwestii kredytu hipotecznego. Kiedy kredyt jest przeznaczany do finansowania budowy nieruchomości na rynku pierwotnym prowadzonej przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową, określa się go „budowalno-hipotecznym”. Wiąże się to z tzw. zaliczkowym finansowaniem, co polega na tym, że kredyt jest uruchamiany w transzach, wraz z postępem prac i zgodnie z harmonogramem wpłat określanych przez dewelopera lub spółdzielnię. Na ogół transze nie mogą być wypłacane rzadziej niż co 24 miesiące.

Kredyt budowlano-hipoteczny ma dwie fazy. Pierwsza to faza budowlana, która trwa tyle ile budowa, z reguły 1-3 lata. Często w tym czasie obowiązuje karencja, co oznacza, że kredytobiorca spłaca tylko odsetki. Druga faza rozpoczyna się w momencie uzyskania przez kredytobiorcę pozwolenia na użytkowanie nieruchomości lub zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Od tego czasu zaczyna się spłacać raty kapitałowe.

Kredyt na finansowanie budowy nieruchomości jest obciążony dużym ryzykiem. Banki zakładają, że budowa może nie zostać ukończona lub opóźnić się. Dlatego trzeba się liczyć, że w fazie wczesnej budowy oprocentowanie będzie wyższe – zgodnie z zasadą: im wyższe ryzyko, tym droższy kredyt.
Kupując nieruchomość od dewelopera, należy:

  • zdobyć o nim podstawowe informacje (poprzednie inwestycje itp.);
  • dowiedzieć się, czy należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich;
  • dokładnie zapoznać się z umową, a najlepiej przekazać ją prawnikowi do sprawdzenia.

Wkład własny w kredycie hipotecznym

Od kilku lat na rynku kredytów hipotecznych obserwujemy zmiany dotyczące wkładu własnego. KNF nakazuje bankom większą kontrolę kredytobiorców i wymaganie od nich częściowego finansowania zakupu nieruchomości z własnych pieniędzy. Kiedyś kredytobiorca mógł otrzymać kredyt przekraczający wartość nieruchomości, a dodatkowe pieniądze przeznaczyć np. na remont lub opłaty (notariusz, prowizja dla pośrednika, podatek itp.). Obecnie w większości banków możliwe jest udzielenie kredytu do 80% ceny zakupu. Dopuszcza się udzielenie kredytu do 90% wartości, ale jeśli brakująca część wkładu własnego jest ubezpieczona lub zabezpieczona.

Kupno nieruchomości na każdym z rynków wiąże się koniecznością wpłaty zadatku, o czym pisaliśmy w tym artykule.