Poniedziałek - Piątek 08:00-18:00 +48 798 895 895

Jeżeli zastanawiasz się nad nabyciem nieruchomości z rynku wtórnego i chcesz trochę zaoszczędzić, pomyśl o kupnie mieszkania na licytacji. Nie jest to skomplikowane, choć warto wiedzieć o kilku ważnych szczegółach.

Dlaczego akurat licytacja mieszkania?

Największą zaletą licytacji jest to, że możesz tanio kupić nieruchomość, i to w świetnej lokalizacji, np. zabytkowej kamienicy w centrum miasta. Całkiem możliwe, że będzie wymagała remontu, ale i tak będzie to opłacalna transakcja, ponieważ mieszkania blisko centrum z roku na rok zyskują na wartości. Rozważmy dwie możliwości licytacji.

Licytacja nieruchomości zajętej przez komornika

Na licytację często wystawiane są nieruchomości zajęte przez komornika, który chce choć w części zaspokoić roszczenia wierzyciela. Dla licytującego plusem jest to, że takie nieruchomości są sprzedawane poniżej wartości rynkowej. W pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości, a gdy nie dojdzie do sprzedaży, cena spada do 2/3 oszacowanej wartości. Interes życia.

Licytacja nieruchomości publicznych

Nie tylko komornicy wystawiają nieruchomości na licytację. Wiele miast posiada w swoich zasobach lokale, których chce się pozbyć. Bardzo często są to atrakcyjne lokale w centrum miasta, które można przeznaczyć na mieszkania lub działalność gospodarczą. Podobnie jak w przypadku licytacji komorniczych można kupić mieszkanie w bardzo atrakcyjnej cenie, np. 2-3 tys. zł/mkw.

Przetargi publiczne mogą mieć charakter nieograniczony (każdy może wziąć udział w licytacji) lub ograniczony (trzeba spełnić określone warunki). Licytacja jest ważna, kiedy weźmie w niej udział chociaż jedna osoba, która zaoferują co najmniej jedno postąpienie od ceny wywoławczej (najczęściej 1%).

Wadium i proces licytacji

Osoby czy firmy chcące wziąć udział w licytacji muszą złożyć odpowiednie dokumenty i wpłacić wadium, z reguły 10% ceny wywoławczej. Wadium zalicza się na poczet ceny nabycia lokalu. Jeżeli nie wygra się licytacji, wadium jest zwracane.

W większości przypadków właścicielem nieruchomości zostaje ten, który „da więcej”. Istnieją jednak także licytacje niejawne, w których zainteresowani kupnem przesyłają swoje oferty cenowe w kopertach tylko do wiadomości organizatorów licytacji. Wygrywa ten, który zaoferuje najwyższą cenę.

Czy nieruchomość będzie dalej zadłużona?

Zgodnie z prawem wylicytowana nieruchomość zostanie automatycznie uwolniona z obciążeń i zadłużeń. Także nowy właściciel nie musi się obawiać, że komornik czy wierzyciele będą rościć sobie do niej prawo.

Licytacja nieruchomości – możliwe czarne scenariusze

Bez wątpienia za licytacjami komorniczymi najczęściej skrywają się dramaty. Oczywiście trudno brać na siebie odpowiedzialność za błędy czy nieszczęścia innych ludzi. Licytacja i tak by się odbyła, nawet bez naszego udziału. Jednak trzeba mieć świadomość, że licytacja nieruchomości zajętej przez komornika wiąże się z pewnym ryzykiem.

Może się zdarzyć, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, czyli ktoś może w niej mieszkać aż do śmierci. Oczywiście potencjalny nabywca powinien być o tym poinformowany przed rozpoczęciem licytacji. Zgodnie z prawem informacja o prawie dożywocia powinna być zawarta w protokole oszacowania nieruchomości, księdze wieczystej lub złożonych dokumentach. Licytujący sam musi ocenić, czy opłaca mu się nabyć w nieruchomość, w której ktoś będzie mieszkał. Szczególnie że w zależności od umowy dożywocia, nie będzie mógł zmusić jej do upuszczenia lokalu, ale także będzie musiał przejąć obowiązki poprzednich właścicieli, np. zapewniać wyżywienie, lekarstwa, odzież, opłacać rachunki, czyli utrzymywać do końca życia.

Może się również zdarzyć, że w wylicytowanej nieruchomości wciąż mieszkają ludzie, których nie można z dnia na dzień pozbawić dachu nad głową. Jest to szczególnie trudne, gdy w lokalu mieszkają dzieci, osoby niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione. W sytuacji, gdy lokatorzy nie chcę dobrowolnie opuścić lokalu, należy udać się do komornika lub sądu.

O eksmisję z mieszkania najczęściej występuje komornik, który zwraca się do odpowiednich organów o przydzielenie lokalu zastępczego lub wskazanie miejsca w noclegowni czy schronisku. Eksmisji nie można przeprowadzić w okresie zimowym. Trzeba mieć świadomość, że czasami zdarzają się wyjątkowo trudni lokatorzy, którzy dobrowolnie nie chcą opuścić zamieszkiwanej nieruchomości.

Kredyt na nieruchomość z licytacji

Przystępując do licytacji, powinno się dysponować gotówką, która umożliwi natychmiastowy zakup nieruchomości. Niewiele banków udziela kredytów na tego typu transakcje, ponieważ wiąże się to z dodatkowymi czynnościami, a w końcu wygrana w licytacji nie zawsze jest pewna. Jest to dość skomplikowany proces, bank musi zweryfikować wiele dokumentów, następnie pisemnie potwierdzić, że udzieli kredytu po wygranej licytacji. Co nie oznacza, że nie jest to niemożliwe – po prostu trzeba udać się do banku i ustalić warunki kredytu.

Wygrasz licytację, ale nie zapłacisz – co dalej?

Przed licytacją trzeba być pewnym, że chce się zostać właścicielem danej nieruchomości. Z reguły w ciągu 2 tygodni powinno się wpłacić całą kwotę za lokal. W wyjątkowych sytuacjach można się starać o wydłużenie terminu. Jeśli kwota nie zostanie wpłacona w ustalonym terminie, licytacja zostanie cofnięta i uznana za nieskuteczną, jednak licytujący może stracić wpłacone wadium.

Pomimo możliwych niedogodności, licytacja i tak jest opłacalna, ponieważ tak jak wspomnieliśmy na początku, można kupić lokal w bardzo atrakcyjnej cenie. Ceny nieruchomości wciąż rosną, co jeszcze bardziej zwiększa zyskowność kupna drogą licytacji.