„Kredyt hipoteczny” to ogólne pojęcie, którym posługujemy się w przypadku produktów bankowych wykorzystywanych w systemie finansowania nieruchomości Tak naprawdę istnieją różne rodzaje kredytów hipotecznych i nie zawsze celem ich zaciągania jest zakup mieszkania czy budowa domu.
Co to jest kredyt hipoteczny?
Cechą wspólną wszystkich kredytów hipotecznych jest zabezpieczenie hipoteką. Jest to forma gwarancji dla banku, że w razie problemów ze spłatą kredytu, może zająć nieruchomość, sprzedać ją i w ten sposób odzyskać pożyczone pieniądze. To nie jest do końca tak, jak niektórzy sądzą, że bank jest właścicielem nieruchomości na czas spłaty kredytu. Po prostu zostaje wpisany do księgi wieczystej jako wierzyciel.
Rodzaj rynku nieruchomości
Zaczniemy od podstawowego podziału kredytów, czyli na hipoteczny i budowlano-hipoteczny. Kredyt hipoteczny jest przeznaczony na kupno, remont lub wykończenie nieruchomości z rynku wtórnego. Z reguły jest wypłacany w jednej transzy, a okres spłaty rat średnio trwa 25-35 lat.
Kredyt budowlano-hipoteczny jest przeznaczany na zakup działki, finansowanie budowy nieruchomości lub lokalu na rynku pierwotnym. Ze względu na to, że nieruchomość zostaje oddana do użytkowania dopiero po zakończeniu budowy (która trwa nawet kilka lat), kredyt ma dwie fazy. Bank przelewa środki w transzach po ukończeniu kolejnych etapów budowy.
Warto podkreślić, że kredytobiorca płaci odsetki od wykorzystanej kwoty, a nie od całej sumy kredytu. Dla banków taki kredyt jest produktem o podwyższonym ryzyku, ponieważ w fazie budowy mogą pojawić się trudności w realizacji inwestycji.
Rodzaj waluty
Biorąc pod uwagę rodzaj waluty istnieją kredyty złotowe, dewizowe oraz denominowane kursem waluty obcej. W przypadku kredytu nominowanego kursem waluty obcej kredytobiorca pożycza określoną kwotę w złotych, która w momencie uruchomienia kredytu jest przeliczana na obcą walutę. W przypadku kredytu walutowego bank przyznaje kredytobiorcy kwotę w obcej walucie, którą potem przelicza na złotówki. Kredyty denominowane często są tańsze, ale również bardziej ryzykowne. Kiedy złotówka się umacnia, rata kredytu maleje, ale kiedy traci na wartości – rata jest wyższa.
Sposób oprocentowania i rodzaj spłaty
Istnieją kredyty z oprocentowaniem stałym lub zmiennym. W krajach o ustabilizowanej sytuacji makroekonomicznej, także w Polsce, banki raczej dążą do ustalania stałej stopy oprocentowania. Jednak w państwach mniej stabilnych ekonomicznie oferuje się głównie kredyty ze zmienną stopą procentową.
Kredyty dzieli się również ze względu na sposób ich spłaty i tu wyróżnia się spłaty w ratach stałych lub malejących. Na raty malejące decydują się głównie kredytobiorcy o wysokich dochodach, ponieważ początkowo raty są najwyższe. Większość kredytobiorców wybiera jednak stałe raty przez cały okres kredytowania, ponieważ dzięki temu mają wyższą zdolność kredytową. Oczywiście wysokość rat na przestrzeni lat może się nieznacznie zmieniać – wszystko zależy od stóp procentowych i innych czynników.
Odwrócony kredyt hipoteczny
Warto również wspomnieć o odwróconych kredytach hipotecznych, które umożliwiają uwolnienie kapitału zainwestowanego w nieruchomość. Najczęściej dedykowane są osobom starszym, które w okresie emerytalnym chcą mieć dodatkowe środki, by poprawić standard i jakość życia.
Istnieją trzy podstawowe rodzaj takich kredytów, czyli home reversion scheme, reverse mortgage i shared appereciation mortgage.
Home reversion scheme polega na tym, że właściciel sprzedaje bankowi nieruchomość za cenę niższą od aktualnej wartości rynkowej, ale ma prawo w niej dożywotnio mieszkać.
W przypadku reverse mortgage właściciel zaciąga kredyt z zabezpieczeniem hipoteki, ale spłata kredytu następuje dopiero po śmierci kredytobiorcy, kiedy nieruchomość zostaje sprzedana.
Shared appreciation mortgage polega na tym, że właściciel zaciąga kredyt, którego zabezpieczaniem jest hipoteka ustanowiona na nieruchomość i w zamian za możliwość obniżenia lub umorzenia odsetek rezygnuje z korzyści wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości na rzecz banku.
W Polsce odwrócony kredyt hipoteczny nie jest jeszcze tak rozpowszechniony, ponieważ dla wielu Polaków nieruchomość często jest jedynym majątkiem, który mogą przekazać spadkobiercom po śmierci. Minusem jest również to, że kredytobiorca traci na tym, że sprzedaje nieruchomość po cenie niższej od rynkowej. Z drugiej strony mieszka w niej do końca życia i otrzymuje niemałe pieniądze, dzięki którym może spełnić swoje marzenia.
Inne kredyty hipoteczne
Banki oferują nie tylko kredyty na sfinansowanie nieruchomości, ale również pożyczki hipoteczne. Wówczas pieniądze mogą być przeznaczone na dowolny cel, ale zabezpieczeniem dla banku jest ustanowienie hipoteki na nieruchomość. Dzięki temu można zaciągnąć wysoki kredyt z długim okresem spłaty. Uznaje się, że ryzyko związane z udzielaniem pożyczek hipotecznych jest mniejsze niż w przypadku pożyczek czy kredytów gotówkowych. Jednak i tak większość banków udziela pożyczek hipotecznych do 60% wartości nieruchomości.
Istnieją również kredyty konsolidacyjne, które polegają na zamianie kilku kredytów i/lub pożyczek w jeden kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomość. Dzięki temu bank otrzymuje dodatkowe zabezpieczenie w postaci nieruchomości, a kredytobiorca płaci niższe raty i/lub wydłuża okres kredytowania. Jest to dobre rozwiązanie dla osób, które zadłużyły się w wielu bankach i mają problemy z terminową spłatą lub tracą czas i pieniądze na spłatę licznych zobowiązań.