Wysokie zarobki pomagają w uzyskaniu kredytu hipotecznego, ale sama kwota wpływająca co miesiąc na konto nie przesądza jeszcze o zdolności kredytowej. Bank próbuje odpowiedzieć na znacznie szersze pytanie: czy klient będzie w stanie regularnie spłacać określoną ratę przez wiele lat, nie tracąc przy tym możliwości pokrywania pozostałych kosztów życia?
Dlatego dwie osoby osiągające podobne dochody mogą otrzymać zupełnie inne wyniki analizy. Jedna może dostać finansowanie pozwalające na zakup mieszkania zgodnego z jej oczekiwaniami, podczas gdy druga usłyszy, że maksymalna dostępna kwota kredytu jest znacznie niższa. Różnica nie musi wynikać z wysokości wynagrodzenia. Często decydują o niej zobowiązania, sposób uzyskiwania dochodu, sytuacja rodzinna albo parametry samego kredytu.
Bank patrzy przede wszystkim na dochód, który może zaakceptować
Informacja, że ktoś zarabia określoną kwotę miesięcznie, jest dopiero początkiem analizy. Bank musi jeszcze ustalić, czy dochód jest odpowiednio udokumentowany, regularny i wystarczająco stabilny.
Znaczenie ma więc forma zatrudnienia oraz historia uzyskiwania dochodów. Inaczej może być analizowana osoba zatrudniona od kilku lat na podstawie umowy o pracę, inaczej przedsiębiorca, a jeszcze inaczej ktoś, kto niedawno zmienił pracę albo uzyskuje znaczną część wynagrodzenia ze składników zmiennych.
Nie oznacza to, że jedna forma zatrudnienia automatycznie daje kredyt, a inna go wyklucza. Banki mają własne procedury dotyczące akceptowania poszczególnych źródeł dochodu. W praktyce istotna jest nie tylko jego wysokość, ale również możliwość wykazania, że będzie on uzyskiwany w sposób pozwalający na długoterminową obsługę zobowiązania.
Dochód to jedna strona równania. Drugą są wydatki
Osoba zarabiająca 10 tys. zł miesięcznie i posiadająca niewielkie stałe obciążenia znajduje się w innej sytuacji niż ktoś z takim samym dochodem, kto każdego miesiąca spłaca kilka zobowiązań i utrzymuje większe gospodarstwo domowe.
Bank uwzględnia koszty utrzymania. Analizowana jest między innymi liczba osób w gospodarstwie domowym oraz poziom wydatków przyjmowany zgodnie z metodologią danej instytucji. Część wartości wynika z informacji przekazanych przez klienta, ale bank stosuje również własne założenia dotyczące minimalnych kosztów życia.
Dlatego wzrost wynagrodzenia nie zawsze przekłada się wprost na równie duży wzrost dostępnej kwoty kredytu. Z punktu widzenia banku liczy się przede wszystkim nadwyżka, która pozostaje po uwzględnieniu istniejących obciążeń i kosztów utrzymania.
Kredyty gotówkowe obniżają możliwości finansowania
Każda rata spłacanego już zobowiązania pomniejsza część dochodu, którą można przeznaczyć na kredyt hipoteczny. Dotyczy to między innymi kredytów gotówkowych, samochodowych oraz zakupów finansowanych w ratach.
Problem może pojawić się nawet wtedy, gdy do końca spłaty niewielkiego zobowiązania pozostało stosunkowo mało czasu. Przy planowaniu kredytu hipotecznego warto więc sprawdzić, czy wcześniejsza spłata części zobowiązań nie poprawiłaby sytuacji kredytowej.
Nie należy jednak zamykać lub spłacać wszystkiego bez wcześniejszego sprawdzenia skutków. Znaczenie ma wysokość raty, pozostały okres spłaty, posiadane oszczędności oraz sposób, w jaki konkretny bank przeprowadza analizę.
Karta kredytowa może mieć znaczenie nawet wtedy, gdy z niej nie korzystasz
Jednym z częściej pomijanych elementów są dostępne limity kredytowe. Klient może posiadać kartę z limitem kilku lub kilkunastu tysięcy złotych i praktycznie nigdy z niej nie korzystać. Z punktu widzenia analizy kredytowej nadal ma jednak możliwość wykorzystania przyznanych środków.
Podobnie może wyglądać sytuacja z limitem odnawialnym w rachunku. Bank przy ocenie zdolności może uwzględniać samo istnienie dostępnego limitu, a nie wyłącznie aktualnie wykorzystaną kwotę.
Dlatego przed rozpoczęciem procedury kredytowej warto przejrzeć wszystkie produkty finansowe. Karta używana kilka razy w roku albo niewykorzystywany od dawna limit mogą mieć większe znaczenie dla analizy, niż właściciel przypuszcza.
Historia kredytowa również jest częścią oceny
Bank interesuje nie tylko to, ile klient zarabia dzisiaj, ale również jak wcześniej wywiązywał się ze swoich zobowiązań. Historia kredytowa pozwala ocenić sposób spłacania wcześniejszych kredytów i pożyczek.
Terminowe regulowanie zobowiązań działa inaczej niż powtarzające się opóźnienia. Szczególnie problematyczne mogą być poważniejsze zaległości pokazujące, że w przeszłości klient miał trudności z obsługą zadłużenia.
Nie oznacza to jednak, że osoba, która nigdy nie korzystała z kredytu, automatycznie nie może otrzymać hipoteki. Historia kredytowa jest jednym z wielu elementów analizy i powinna być rozpatrywana razem z dochodami, zobowiązaniami oraz pozostałymi parametrami wniosku.
Znaczenie ma również wiek kredytobiorcy
Kredyt hipoteczny może być spłacany przez kilkadziesiąt lat, dlatego wiek klienta wpływa na możliwy okres finansowania. Banki określają własne zasady dotyczące wieku kredytobiorcy w momencie zakończenia umowy.
Ma to praktyczne znaczenie dla zdolności. Dłuższy okres kredytowania może oznaczać niższą miesięczną ratę, choć jednocześnie zwiększa łączny koszt odsetkowy. Jeśli ze względu na wiek maksymalny dostępny okres będzie krótszy, miesięczne obciążenie może być wyższe, a dostępna kwota finansowania niższa.
Przy kredycie zaciąganym wspólnie sytuacja może być bardziej złożona, ponieważ bank analizuje wszystkich kredytobiorców zgodnie ze swoją metodologią.
Okres kredytu wpływa na zdolność
Ta sama kwota rozłożona na 15 i 30 lat oznacza zupełnie inną wysokość miesięcznej raty. Z tego powodu okres finansowania jest jednym z parametrów wpływających na wynik kalkulacji.
Dłuższy okres może poprawić bieżącą relację raty do dochodów, ale nie powinien być traktowany wyłącznie jako sposób na uzyskanie jak najwyższego kredytu. Im dłużej spłacane jest zobowiązanie, tym dłużej naliczane są odsetki. Ostateczną decyzję trzeba więc oceniać zarówno pod względem dostępnej miesięcznej raty, jak i całkowitego kosztu finansowania.
W praktyce warto porównać kilka wariantów zamiast koncentrować się wyłącznie na maksymalnej kwocie, którą bank jest skłonny udostępnić.
Wkład własny i wartość nieruchomości też mają znaczenie
Zdolność kredytowa dotyczy klienta, ale kredyt hipoteczny jest również związany z konkretną nieruchomością. Bank analizuje wartość zabezpieczenia oraz relację kwoty kredytu do wartości mieszkania lub domu.
Posiadanie większej ilości własnych środków może zmienić parametry całej transakcji. Nie oznacza to jednak, że wszystkie oszczędności warto automatycznie przeznaczać na wkład własny. Po zakupie nadal potrzebna jest rezerwa finansowa, a często również pieniądze na remont, wyposażenie i koszty związane z przeprowadzeniem transakcji.
Dlatego wysokość wkładu należy rozpatrywać razem z całym budżetem, a nie jako odrębny sposób na maksymalizowanie zdolności.
Dlaczego w jednym banku zdolność jest wyższa niż w drugim?
Nie istnieje jeden wspólny kalkulator używany przez cały sektor bankowy. Poszczególne instytucje stosują własne modele oceny ryzyka, zasady dotyczące dochodów, kosztów gospodarstwa domowego i istniejących zobowiązań.
Ten sam klient może więc uzyskać różne wyniki w zależności od banku. Różnice mogą być szczególnie widoczne przy działalności gospodarczej, dochodach zmiennych, dodatkowych źródłach wynagrodzenia czy mniej standardowej sytuacji zawodowej.
Z tego powodu pojedyncza kalkulacja nie zawsze daje pełny obraz możliwości finansowania. Tak samo odmowa albo niska dostępna kwota w jednej instytucji nie musi automatycznie oznaczać identycznego wyniku wszędzie.
Zdolność najlepiej sprawdzić przed wyborem mieszkania
Najgorszy moment na poznanie swoich realnych możliwości finansowych następuje wtedy, gdy wymarzone mieszkanie zostało już znalezione, cena uzgodniona ze sprzedającym, a kupujący zaczyna działać pod presją czasu.
Znacznie bezpieczniej wcześniej przeanalizować dochody, zobowiązania, dostępne oszczędności i możliwe warianty finansowania. Pozwala to określić przedział cenowy nieruchomości, którego warto się trzymać podczas poszukiwań.
Warto przy tym rozróżnić maksymalną zdolność kredytową od bezpiecznej kwoty kredytu. Bank odpowiada na pytanie, jaką kwotę może pożyczyć zgodnie ze swoimi zasadami. Kredytobiorca powinien dodatkowo odpowiedzieć sobie na pytanie, jaką ratę chce i może płacić przez kolejne lata bez nadmiernego obciążania domowego budżetu.
Zdolność kredytowa nie jest więc prostym wynikiem działania „pensja razy określona liczba”. To rezultat analizy całej sytuacji finansowej klienta. Im wcześniej zostanie ona sprawdzona, tym łatwiej rozsądnie określić budżet zakupu i uniknąć problemów na późniejszym etapie transakcji.
