Wybór sposobu oprocentowania kredytu hipotecznego często przedstawiany jest jako decyzja między bezpieczeństwem a możliwością zaoszczędzenia pieniędzy. W praktyce sprawa jest bardziej złożona. Zarówno oprocentowanie zmienne, jak i okresowo stałe wiąże się z określonym ryzykiem. Różnica polega przede wszystkim na tym, kto i w jakim momencie ponosi konsekwencje zmian zachodzących na rynku.
Przy kredycie zaciąganym na kilkadziesiąt lat nie sposób przewidzieć całej przyszłej ścieżki stóp procentowych. Dlatego porównanie dwóch ofert wyłącznie na podstawie wysokości pierwszej raty może prowadzić do błędnych wniosków. Znacznie ważniejsze jest zrozumienie zasad działania obu rozwiązań oraz sprawdzenie, jak ewentualne zmiany kosztów finansowania wpłyną na domowy budżet.
Jak działa oprocentowanie zmienne?
W przypadku oprocentowania zmiennego wysokość oprocentowania kredytu jest powiązana z określonym w umowie wskaźnikiem referencyjnym oraz marżą banku. Marża jest co do zasady ustalona w umowie, natomiast wartość wskaźnika może zmieniać się w czasie.
Jeżeli wskaźnik rośnie, wzrasta oprocentowanie kredytu, a w konsekwencji może wzrosnąć również miesięczna rata. Gdy wskaźnik spada, mechanizm działa w przeciwną stronę. Kredytobiorca jest więc bezpośrednio narażony na zmiany warunków rynkowych.
Nie oznacza to, że rata będzie zmieniała się każdego dnia. Zasady oraz częstotliwość aktualizacji oprocentowania wynikają z umowy kredytowej. Z punktu widzenia klienta najważniejszy pozostaje jednak fakt, że wysokość przyszłych rat nie jest znana na cały okres spłaty.
Na czym polega oprocentowanie okresowo stałe?
Okresowo stałe oprocentowanie pozwala ustalić wysokość oprocentowania na wskazany w umowie okres. W tym czasie zmiany rynkowych stóp nie przekładają się w taki sam sposób na bieżące oprocentowanie kredytu.
Daje to kredytobiorcy przewidywalność. Jeżeli wiadomo, jaka rata będzie obowiązywała przez kolejne lata, łatwiej zaplanować domowy budżet i przygotować się na inne większe wydatki.
Trzeba jednak zwrócić uwagę na słowo „okresowo”. Stała stopa nie musi oznaczać, że oprocentowanie zostanie zamrożone na całe 20 czy 30 lat spłaty. Po zakończeniu okresu obowiązywania ustalonej stopy kredyt będzie funkcjonował zgodnie z warunkami określonymi w umowie i aktualną ofertą dotyczącą dalszego oprocentowania.
Najbardziej oczywiste ryzyko zmiennej stopy to wzrost raty
Osoba wybierająca oprocentowanie zmienne musi liczyć się z możliwością wzrostu kosztu finansowania. Przy dużym kredycie nawet zmiana oprocentowania o kilka punktów procentowych może być wyraźnie odczuwalna w miesięcznym budżecie.
Problem staje się szczególnie poważny wtedy, gdy kredyt został zaciągnięty na granicy możliwości finansowych gospodarstwa domowego. Jeżeli już początkowa rata pochłania dużą część dostępnych dochodów, jej późniejszy wzrost może szybko ograniczyć środki przeznaczane na pozostałe wydatki.
Dlatego przy wyborze oprocentowania zmiennego nie powinno się patrzeć wyłącznie na ratę obowiązującą dzisiaj. Warto sprawdzić również mniej korzystny scenariusz i odpowiedzieć sobie na pytanie, czy budżet poradzi sobie z wyższym miesięcznym obciążeniem.
Stałe oprocentowanie nie usuwa wszystkich rodzajów ryzyka
Przewidywalna rata jest niewątpliwą zaletą, ale nie oznacza, że kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem staje się całkowicie pozbawiony ryzyka.
Możliwa jest sytuacja, w której po zawarciu umowy warunki rynkowe wyraźnie się poprawią. Oprocentowanie nowych kredytów zacznie spadać, podczas gdy kredytobiorca nadal będzie spłacał zobowiązanie według ustalonej wcześniej stopy.
W takim scenariuszu bezpieczeństwo ma swoją cenę. Kredytobiorca uniknął ryzyka wzrostu oprocentowania, ale jednocześnie nie korzysta automatycznie z każdej korzystnej zmiany zachodzącej na rynku.
Nie oznacza to, że wybór był błędny. W momencie zawierania umowy kupiona została przede wszystkim przewidywalność kosztu przez określony czas. Dopiero późniejszy rozwój sytuacji pokazuje, który wariant okazał się finansowo korzystniejszy.
Nie da się wiarygodnie przewidzieć stóp na wiele lat
Przy podejmowaniu decyzji łatwo wpaść w pułapkę przewidywania przyszłości. Jeżeli stopy są wysokie, pojawia się przekonanie, że muszą niedługo spaść. Gdy przez dłuższy czas pozostają niskie, można z kolei zakładać, że taki stan będzie trwał.
Tymczasem kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem wieloletnim. W tym czasie sytuacja gospodarcza może zmienić się wielokrotnie. Inflacja, polityka pieniężna, koniunktura i inne czynniki wpływające na koszt pieniądza nie są możliwe do dokładnego przewidzenia na kilkanaście czy kilkadziesiąt lat.
Dlatego decyzja oparta wyłącznie na prognozie dotyczącej przyszłych stóp jest obarczona dużą niepewnością. Prognozy mogą być pomocnym elementem analizy, ale nie powinny zastępować sprawdzenia odporności własnego budżetu.
Znaczenie ma nie tylko koszt, ale również przewidywalność
Dla części kredytobiorców możliwość dokładnego zaplanowania miesięcznych wydatków ma bardzo dużą wartość. Dotyczy to szczególnie gospodarstw domowych posiadających niewielki margines między dochodami a stałymi kosztami.
Jeżeli niespodziewany wzrost raty o kilkaset złotych powodowałby poważny problem, ograniczenie ryzyka zmian może być ważniejsze niż możliwość skorzystania z potencjalnego spadku oprocentowania.
Inaczej może patrzeć na tę kwestię osoba posiadająca wysokie oszczędności, stabilne dochody i dużą miesięczną nadwyżkę. W takim przypadku zmiany raty mogą być łatwiejsze do zaakceptowania.
Nie ma więc jednego wariantu odpowiedniego dla każdego. Ten sam kredyt może oznaczać zupełnie inny poziom ryzyka dla dwóch gospodarstw domowych o różnych dochodach, kosztach i oszczędnościach.
Poduszka finansowa zmienia sposób patrzenia na ryzyko
Przy ocenie sposobu oprocentowania warto uwzględnić posiadane oszczędności. Rezerwa finansowa nie zmniejsza oprocentowania kredytu, ale zwiększa odporność gospodarstwa domowego na zmianę warunków.
Jeżeli kredytobiorca posiada środki pozwalające pokrywać wydatki przez kilka miesięcy, przejściowy wzrost raty jest innym problemem niż dla osoby, która po zakupie mieszkania wykorzystała wszystkie oszczędności.
Dlatego wybór rodzaju oprocentowania powinien być częścią szerszego planu finansowego. Analizowanie samego kredytu bez uwzględnienia pozostałych środków i zobowiązań daje niepełny obraz sytuacji.
Co stanie się po zakończeniu okresu stałej stopy?
To jedno z pytań, które warto zadać jeszcze przed podpisaniem umowy. Klient powinien wiedzieć nie tylko, jakie oprocentowanie i rata obowiązują na początku, ale również jakie zasady przewidziano po zakończeniu okresu stałego oprocentowania.
Kredyt może być wtedy nadal spłacany przez wiele lat. Warunki rynkowe w momencie kolejnego ustalania oprocentowania mogą być zarówno korzystniejsze, jak i mniej korzystne od obecnych.
Dlatego okresowo stałej stopy nie należy traktować jako całkowitego wyeliminowania ryzyka stopy procentowej na cały czas kredytowania. Jest to raczej przesunięcie części tego ryzyka w czasie i zapewnienie przewidywalności przez określony okres.
Możliwość zmiany lub refinansowania kredytu
Kredyt hipoteczny zaciągnięty dzisiaj nie zawsze musi pozostać w tym samym banku aż do ostatniej raty. Jeżeli w przyszłości warunki rynkowe i oferty banków będą korzystniejsze, możliwe może być rozważenie refinansowania, czyli spłaty dotychczasowego kredytu finansowaniem udzielonym przez inną instytucję.
Taka operacja wymaga jednak ponownej analizy zdolności, spełnienia warunków nowego banku oraz policzenia kosztów związanych ze zmianą. Nie należy więc zakładać przy podpisywaniu umowy, że przyszłe refinansowanie na pewno będzie możliwe i opłacalne.
Może być ono dodatkową możliwością, ale podstawowa decyzja kredytowa powinna być bezpieczna również bez zakładania, że za kilka lat uda się zmienić finansowanie na lepsze.
Jak porównywać oba warianty?
Najprostsze porównanie polegające na zestawieniu dwóch aktualnych rat jest niewystarczające. Warto sprawdzić, co wydarzy się w kilku scenariuszach.
Przy oprocentowaniu zmiennym trzeba policzyć, jak budżet zachowa się po ewentualnym wzroście oprocentowania. Przy okresowo stałym należy sprawdzić długość okresu obowiązywania stopy, zasady obowiązujące po jego zakończeniu oraz warunki wcześniejszej spłaty czy ewentualnej zmiany finansowania.
Znaczenie ma również plan dotyczący samego kredytu. Osoba zamierzająca intensywnie nadpłacać zobowiązanie może patrzeć na poszczególne parametry inaczej niż ktoś, kto zakłada spłatę zgodnie z harmonogramem przez kilkadziesiąt lat.
Największym ryzykiem może być zbyt wysoki kredyt
Dyskusja o stałym i zmiennym oprocentowaniu czasem przesłania bardziej podstawową kwestię. Jeżeli kredyt jest zbyt duży w stosunku do możliwości gospodarstwa domowego, żaden sposób oprocentowania nie rozwiąże tego problemu.
Bezpieczniejsza konstrukcja finansowania zaczyna się od odpowiedniej kwoty kredytu, rozsądnej raty i pozostawienia rezerwy finansowej. Dopiero później warto zastanawiać się, jaki rodzaj oprocentowania najlepiej odpowiada oczekiwaniom kredytobiorcy.
Stałe i zmienne oprocentowanie nie są więc rozwiązaniami, które można jednoznacznie podzielić na dobre i złe. Jedno daje większą przewidywalność, drugie szybciej przenosi zmiany rynkowe na koszt kredytu. Wybór powinien zależeć przede wszystkim od odporności domowego budżetu na zmianę raty, planowanego sposobu spłaty oraz tego, jak dużą wartość ma dla kredytobiorcy pewność miesięcznych kosztów.
