Negatywna decyzja kredytowa potrafi być sporym zaskoczeniem, szczególnie gdy klient ma stabilne dochody, oszczędności i wcześniej zakładał, że uzyskanie finansowania będzie formalnością. Łatwo wtedy dojść do wniosku, że skoro jeden bank odmówił kredytu hipotecznego, kolejne zrobią dokładnie to samo. W praktyce nie musi tak być.
Banki działają na tym samym rynku i podlegają regulacjom, ale nie korzystają z jednego wspólnego systemu oceny klientów. Każda instytucja ma własną politykę kredytową, modele ryzyka i procedury. Ten sam klient, z tymi samymi dochodami i zobowiązaniami, może więc zostać oceniony inaczej w dwóch różnych bankach.
Nie istnieje jedna zdolność kredytowa
Zdolność kredytowa często jest traktowana jak konkretna cecha klienta. Ktoś „ma zdolność na 600 tys. zł” albo „nie ma zdolności”. Tymczasem wynik analizy zależy od zasad stosowanych przez konkretną instytucję oraz parametrów planowanego kredytu.
Bank bierze pod uwagę dochody, wydatki, zobowiązania, liczbę osób w gospodarstwie domowym, okres finansowania i wiele innych informacji. Poszczególne instytucje mogą jednak inaczej podchodzić do niektórych z tych elementów.
W rezultacie maksymalna dostępna kwota kredytu może się różnić. Jeżeli w jednym banku zabraknie stosunkowo niewielkiej części zdolności, nie oznacza to automatycznie, że identyczny problem wystąpi w każdym innym.
Banki mogą inaczej liczyć ten sam dochód
Najprostsza sytuacja to regularne wynagrodzenie z jednego stabilnego źródła. Nawet wtedy mogą pojawić się różnice, ale znacznie bardziej widoczne stają się one przy mniej standardowych dochodach.
Premie, prowizje, nadgodziny, dodatkowe umowy czy inne zmienne składniki wynagrodzenia nie zawsze są uwzględniane w identyczny sposób. Bank może analizować ich historię, regularność i udział w całkowitym dochodzie.
Jeżeli duża część zarobków pochodzi ze składników zmiennych, sposób ich policzenia może wyraźnie wpłynąć na końcowy wynik. Jeden bank może zaakceptować większą część takich wpływów, podczas gdy inny podejdzie do nich bardziej zachowawczo.
Jeszcze większe różnice dotyczą przedsiębiorców
Przy działalności gospodarczej liczba zmiennych rośnie. Bank musi ocenić nie tylko wysokość wpływów, ale również sposób rozliczania działalności, jej historię oraz stabilność osiąganych wyników.
Znaczenie ma forma opodatkowania. Szczególnie przy ryczałcie bank musi przyjąć określony sposób wyliczenia dochodu na podstawie przychodów przedsiębiorcy. Metodologie poszczególnych instytucji mogą się różnić, a wraz z nimi zmienia się wynik analizy.
Podobna sytuacja może wystąpić przy działalności sezonowej, szybko rosnącej firmie albo dużych zmianach wyników między poszczególnymi okresami. Dla jednego banku historia może być wystarczająca, inny będzie wymagał dłuższego okresu prowadzenia działalności.
Koszty gospodarstwa domowego również nie zawsze są liczone tak samo
Bank analizuje nie tylko to, ile pieniędzy wpływa na konto, ale również jaka część dochodu jest potrzebna na bieżące utrzymanie. Kredytobiorca musi przecież równocześnie spłacać ratę i finansować normalne życie.
Instytucje stosują własne założenia dotyczące minimalnych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Znaczenie ma między innymi liczba osób pozostających na utrzymaniu kredytobiorcy.
Różnica w przyjętych kosztach może wpłynąć na wysokość nadwyżki, którą bank uzna za dostępną do obsługi kredytu. Przy wysokiej zdolności efekt może być niewielki, ale jeśli klient znajduje się blisko granicy akceptowalnego poziomu, nawet stosunkowo mała różnica może zdecydować o wyniku.
Karty kredytowe i limity mogą obniżyć dostępne finansowanie
Na zdolność wpływają również istniejące zobowiązania. Kredyty gotówkowe i samochodowe są zwykle oczywiste, ale łatwo zapomnieć o kartach kredytowych czy limitach w rachunku.
Nawet niewykorzystany limit może być uwzględniany podczas analizy, ponieważ klient w każdej chwili może z niego skorzystać. Sposób potraktowania takich produktów wynika z metodologii danego banku.
Jeżeli problem ze zdolnością jest niewielki, uporządkowanie niepotrzebnych produktów kredytowych może zmienić sytuację. Nie należy jednak robić tego przypadkowo. Najpierw warto ustalić, co rzeczywiście wpływa na wynik analizy.
Odmowa może wynikać z historii kredytowej
Zdolność finansowa i historia spłat to dwie różne kwestie. Klient może osiągać dochód wystarczający do obsługi raty, ale mieć w przeszłości problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań.
Bank analizuje dostępne informacje dotyczące historii kredytowej i na tej podstawie ocenia ryzyko. Opóźnienia, zaległości czy inne problemy związane z wcześniejszym zadłużeniem mogą mieć wpływ na decyzję.
Nie każde zdarzenie ma jednak takie samo znaczenie. Liczy się jego charakter, skala, czas oraz całokształt historii klienta. Dlatego sama informacja o wcześniejszym opóźnieniu nie pozwala jeszcze przesądzić wyniku przyszłego wniosku.
Problemem może być nie klient, lecz nieruchomość
Kredyt hipoteczny różni się od zwykłego kredytu gotówkowego tym, że bank ustanawia zabezpieczenie na nieruchomości. Z tego powodu analizowany jest nie tylko kredytobiorca, ale również mieszkanie, dom lub działka, które mają stanowić zabezpieczenie finansowania.
Bank sprawdza dokumentację, stan prawny i wartość nieruchomości. Jeżeli pojawi się problem dotyczący przedmiotu zabezpieczenia, nawet klient posiadający bardzo dobrą sytuację finansową może nie otrzymać kredytu na konkretny zakup.
To istotne rozróżnienie. Odmowa finansowania danej nieruchomości nie musi oznaczać, że bank nie chce finansować samego klienta.
Wycena nieruchomości może zmienić parametry transakcji
Cena uzgodniona pomiędzy kupującym i sprzedającym nie zawsze musi odpowiadać wartości przyjętej przez bank. Jeżeli wycena zabezpieczenia okaże się niższa od oczekiwanej, może zmienić się relacja między kwotą kredytu a wartością nieruchomości.
W praktyce może to oznaczać konieczność wniesienia większej ilości własnych środków albo zmianę parametrów finansowania. Jeżeli kupujący nie posiada dodatkowej gotówki, realizacja transakcji może stać się problematyczna.
Dlatego przed zakupem warto pamiętać, że dla banku cena z ogłoszenia czy nawet cena wpisana do umowy nie jest jedynym punktem odniesienia.
Dokumentacja także może zdecydować o wyniku
Proces kredytowy wymaga przedstawienia dokumentów dotyczących zarówno kredytobiorcy, jak i nieruchomości. Braki, nieścisłości albo informacje wymagające dodatkowego wyjaśnienia mogą wydłużyć analizę, a w określonych przypadkach uniemożliwić wydanie pozytywnej decyzji.
Dotyczy to szczególnie bardziej skomplikowanych sytuacji: działalności gospodarczej, kilku źródeł dochodu, nietypowej nieruchomości czy problemów w dokumentacji prawnej.
Dlatego przed wysłaniem kolejnego wniosku po odmowie warto wiedzieć, czy poprzedni problem dotyczył rzeczywistej oceny ryzyka, czy kwestii, którą można wyjaśnić lub uzupełnić.
Nie warto składać wniosków przypadkowo do wielu banków
Skoro banki różnią się podejściem, mogłoby się wydawać, że najprostszym rozwiązaniem jest wysłanie wniosku wszędzie i czekanie, gdzie pojawi się pozytywna odpowiedź. Nie jest to najlepszy sposób prowadzenia procesu.
Znacznie rozsądniej wcześniej określić, które instytucje odpowiadają profilowi danego klienta. Szczególne znaczenie ma to przy niestandardowym źródle dochodu albo sytuacji, w której wiadomo już o konkretnym problemie wpływającym na wcześniejszą decyzję.
Każdy kolejny wniosek powinien mieć określony cel. Jeżeli przyczyna wcześniejszej odmowy nadal występuje i drugi bank ocenia ją podobnie, samo powtarzanie procesu nie rozwiąże problemu.
Najpierw trzeba poznać przyczynę odmowy
Po negatywnej decyzji najważniejsze jest ustalenie, co rzeczywiście ją spowodowało. Dopiero wtedy można zdecydować, co robić dalej.
Jeżeli problemem jest zbyt niska zdolność, można przeanalizować kwotę kredytu, okres spłaty, istniejące zobowiązania lub możliwość zwiększenia udziału środków własnych. Jeżeli przyczyną jest źródło dochodu, warto sprawdzić podejście innych banków. Jeśli problem dotyczy nieruchomości, zmiana banku nie zawsze go rozwiąże.
Innego działania wymaga również negatywna historia kredytowa czy nieprawidłowość w dokumentacji. Bez poznania przyczyny łatwo wykonywać kolejne ruchy, które nie mają wpływu na rzeczywisty problem.
Jedna odmowa nie oznacza końca możliwości finansowania
Negatywnej decyzji kredytowej nie należy ani lekceważyć, ani traktować jako ostatecznego werdyktu dotyczącego możliwości zakupu mieszkania. Jest przede wszystkim informacją, że konkretny wniosek nie spełnił wymagań konkretnego banku.
Czasami inna instytucja rzeczywiście może ocenić klienta korzystniej. W innym przypadku trzeba najpierw zmniejszyć zobowiązania, uporządkować dokumenty, zgromadzić większy wkład własny albo poczekać na poprawę określonych parametrów.
Najważniejsze jest rozpoznanie źródła problemu przed rozpoczęciem kolejnej procedury. Banki różnie liczą dochody, koszty i ryzyko, ale nie oznacza to, że każdą odmowę można rozwiązać samą zmianą instytucji. Dobrze przeprowadzona analiza pozwala ustalić, czy istnieje realna alternatywa i jakie warunki trzeba spełnić, aby kolejny wniosek miał większą szansę na pozytywną decyzję.
