Zakup mieszkania na kredyt oznacza znacznie więcej niż znalezienie banku z niskim oprocentowaniem. Trzeba sprawdzić zdolność kredytową, porównać dostępne oferty, przygotować dokumenty dotyczące dochodów i nieruchomości, przejść analizę bankową, a następnie doprowadzić do podpisania umowy i uruchomienia finansowania.
Można przeprowadzić ten proces samodzielnie. Przy dużej kwocie kredytu i zakupie nieruchomości w Warszawie warto jednak rozważyć współpracę z doradcą kredytowym, który zna aktualne wymagania banków i potrafi porównać rozwiązania dostępne dla konkretnego klienta.
Co właściwie robi doradca kredytowy?
Rola doradcy nie powinna ograniczać się do pokazania tabeli z kilkoma bankami. Proces zaczyna się znacznie wcześniej – od poznania sytuacji klienta i określenia, jakie finansowanie jest dla niego realnie dostępne.
Znaczenie mają wysokość i źródło dochodu, forma zatrudnienia, okres uzyskiwania dochodów, inne zobowiązania, liczba osób w gospodarstwie domowym, posiadany wkład własny oraz parametry planowanego zakupu.
Dopiero po zebraniu tych informacji można sensownie porównywać banki. Oferta atrakcyjna dla osoby zatrudnionej na umowie o pracę nie musi być najlepszym rozwiązaniem dla przedsiębiorcy. Bank dobrze oceniający jeden rodzaj dochodu może znacznie ostrożniej podchodzić do innego.
Najpierw zdolność, później mieszkanie
Jednym z najlepszych momentów na kontakt z doradcą jest okres jeszcze przed rozpoczęciem intensywnych poszukiwań nieruchomości. Pozwala to określić orientacyjną zdolność kredytową i dostępny budżet.
Ma to szczególne znaczenie w Warszawie, gdzie różnice cen pomiędzy dzielnicami, standardem budynku i wielkością mieszkania mogą być bardzo duże. Bez wcześniejszej analizy łatwo zainteresować się nieruchomością, której zakupu bank ostatecznie nie będzie chciał sfinansować w oczekiwanej wysokości.
Znając przybliżoną kwotę kredytu oraz posiadany wkład własny, można szukać mieszkania w bardziej realistycznym przedziale cenowym.
Dlaczego zdolność trzeba sprawdzać w więcej niż jednym banku?
Nie istnieje jedna wspólna dla całego rynku metoda liczenia zdolności kredytowej. Poszczególne banki stosują własne procedury i zasady oceny klienta.
Różnice mogą dotyczyć między innymi sposobu uwzględniania dochodu, kosztów utrzymania gospodarstwa domowego, kart kredytowych, limitów w rachunku czy innych zobowiązań. Banki mogą również inaczej oceniać długość zatrudnienia albo działalności gospodarczej.
W efekcie klient może posiadać wystarczającą zdolność do uzyskania określonej kwoty w jednym banku, a w innym otrzymać znacznie niższy wynik. Doradca może sprawdzić te różnice przed rozpoczęciem właściwego procesu i skierować uwagę na rozwiązania odpowiadające sytuacji klienta.
Doradca kredytowy a porównanie ofert
Oprocentowanie jest bardzo ważne, ale nie jest jedynym parametrem kredytu hipotecznego. Przy porównaniu trzeba uwzględnić także prowizję, RRSO, ubezpieczenia, wymagane produkty dodatkowe, zasady wcześniejszej spłaty oraz warunki obowiązujące w kolejnych latach.
Znaczenie ma również rodzaj oprocentowania i długość okresu, przez który pozostaje ono stałe. W przypadku kredytu na kilkaset tysięcy złotych różnice pomiędzy ofertami mogą przekładać się na istotne kwoty.
Dobry doradca powinien pokazać klientowi kilka realnych możliwości i wyjaśnić różnice pomiędzy nimi. Nie chodzi o wskazanie jednej oferty jako najlepszej dla wszystkich, lecz o znalezienie rozwiązania odpowiadającego konkretnej sytuacji.
Czy bank, w którym masz konto, będzie najlepszy?
Własny bank jest naturalnym miejscem, od którego wiele osób rozpoczyna poszukiwanie kredytu. Zna historię rachunku, a klient korzysta już z jego usług. Nie oznacza to jednak automatycznie najlepszych warunków finansowania.
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem na wiele lat, dlatego przy wyborze banku nie warto kierować się wyłącznie wygodą posiadania w nim konta. Jeżeli inna instytucja proponuje lepsze warunki albo korzystniej ocenia zdolność klienta, różnica może być znacznie ważniejsza niż konieczność otwarcia kolejnego rachunku.
Kiedy pomoc doradcy ma szczególne znaczenie?
Standardowa sytuacja klienta z umową o pracę, wysokim wkładem własnym i niewielkimi zobowiązaniami jest stosunkowo łatwa do przeanalizowania. Im bardziej złożona sytuacja, tym większego znaczenia nabiera właściwy wybór banku.
Dotyczy to szczególnie osób prowadzących działalność gospodarczą, uzyskujących dochód z kilku źródeł, posiadających inne kredyty lub leasing, planujących wysoką kwotę finansowania albo mających nietypową historię zatrudnienia.
W takich przypadkach samo pytanie „który bank ma najniższe oprocentowanie?” jest zdecydowanie niewystarczające. Najpierw trzeba ustalić, które banki zaakceptują daną sytuację i na jakich zasadach policzą dochód.
Doradca może pomóc przygotować dokumenty
Proces hipoteczny wymaga dokumentów dotyczących zarówno kredytobiorcy, jak i nieruchomości. Ich zakres zależy od źródła dochodu, rodzaju kupowanego mieszkania oraz banku.
Osoba zatrudniona na umowie o pracę będzie przygotowywała inny zestaw dokumentów niż przedsiębiorca. Również zakup mieszkania na rynku wtórnym różni się pod tym względem od finansowania lokalu kupowanego od dewelopera.
Wcześniejsze ustalenie listy dokumentów pozwala uniknąć sytuacji, w której analiza zatrzymuje się z powodu brakującego zaświadczenia albo bank wielokrotnie prosi o uzupełnienia.
Zakup mieszkania w Warszawie i terminy
Przy zakupie nieruchomości istotne są terminy wynikające z umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej lub przedwstępnej. Jeżeli transakcja ma być finansowana kredytem, trzeba pozostawić czas na przygotowanie dokumentów, analizę bankową, decyzję i podpisanie umowy kredytowej.
Zbyt krótki termin może stworzyć problem nawet klientowi z dobrą zdolnością. Bank musi przeprowadzić własną procedurę i nie każdą jej część można przyspieszyć.
Dlatego sposób finansowania warto ustalić jeszcze przed podpisaniem dokumentów określających ostateczny termin zapłaty za nieruchomość.
Czy doradca może zagwarantować pozytywną decyzję banku?
Nie. Ostateczną decyzję kredytową zawsze podejmuje bank. Żaden pośrednik ani doradca nie powinien gwarantować klientowi, że kredyt na pewno zostanie przyznany.
Można natomiast zwiększyć szanse na sprawny proces poprzez właściwą analizę sytuacji, dobór banków i prawidłowe przygotowanie dokumentów. Doświadczenie pozwala również wcześniej rozpoznać elementy, które mogą powodować problem w konkretnych instytucjach.
Skuteczność w kredytach hipotecznych nie polega więc na obiecywaniu decyzji, lecz na odpowiednim przygotowaniu procesu i wyborze rozwiązań, w których sytuacja klienta odpowiada wymaganiom banku.
Co dzieje się po złożeniu wniosku?
Złożenie dokumentów nie kończy pracy przy kredycie. Bank może poprosić o dodatkowe informacje, wyjaśnienia albo uzupełnienie dokumentacji. Równolegle analizowana jest nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu.
Po otrzymaniu decyzji trzeba sprawdzić jej warunki i projekt umowy. Następnie klient podpisuje umowę kredytową i spełnia warunki wymagane do uruchomienia środków.
Doradca może prowadzić klienta również przez te etapy, pilnując dokumentów i komunikacji związanej z procesem.
Czy doradca kredytowy współpracuje tylko z jednym bankiem?
Przed rozpoczęciem współpracy warto sprawdzić, jaki zakres rynku może porównać dana osoba lub firma. Im większa liczba dostępnych instytucji, tym szersze możliwości zestawienia ofert.
Jednocześnie sama liczba banków nie powinna być jedynym kryterium wyboru doradcy. Ważniejsza jest umiejętność wybrania spośród nich tych, które rzeczywiście odpowiadają sytuacji klienta.
Doradca kredytowy Warszawa – lokalnie czy online?
Duża część procesu kredytowego może dziś odbywać się zdalnie. Analizę możliwości, porównanie ofert i znaczną część wymiany dokumentów można przeprowadzić bez wielokrotnych wizyt w biurze.
Dla części klientów ważna pozostaje jednak możliwość bezpośredniego spotkania z doradcą w Warszawie, szczególnie na początku procesu albo przy bardziej złożonej sytuacji finansowej. Oba modele można łączyć – rozpocząć od rozmowy i później prowadzić większość spraw zdalnie.
Dobry doradca nie powinien zaczynać od sprzedaży konkretnego kredytu
Pierwszym etapem powinna być analiza sytuacji klienta. Dopiero później można mówić o konkretnych bankach i warunkach. Bez informacji o dochodach, zobowiązaniach, wkładzie własnym i planowanej nieruchomości wskazanie „najlepszego kredytu” jest w praktyce zgadywaniem.
W Intuum zaczynamy od sprawdzenia możliwości finansowania. Następnie porównujemy rozwiązania dostępne dla klienta, przygotowujemy proces i pomagamy przejść przez kolejne etapy aż do uruchomienia kredytu.
Jeżeli planujesz zakup mieszkania w Warszawie, kontakt z doradcą jeszcze przed znalezieniem konkretnej nieruchomości pozwala wcześniej poznać swój realny budżet. Jeżeli mieszkanie jest już wybrane, analiza powinna rozpocząć się możliwie szybko, aby sprawdzić zdolność, dostępne banki i terminy potrzebne do sfinalizowania zakupu.
