Przy zakupie mieszkania w Warszawie pytanie o zdolność kredytową ma sens dopiero wtedy, gdy zestawimy ją z konkretną lokalizacją. Kredyt w wysokości 600 tys. zł może być wystarczający na stosunkowo duże mieszkanie w jednej części miasta i zdecydowanie za mały na podobny lokal kilka dzielnic dalej.
Aktualne ceny na rynku pierwotnym pokazują skalę różnic. Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie wynosi około 19,7 tys. zł za m², ale pomiędzy poszczególnymi dzielnicami rozpiętość jest ogromna – od około 14 tys. zł do ponad 35 tys. zł za m².
Dlatego zamiast pytać wyłącznie „ile kredytu dostanę?”, warto zadać drugie pytanie: „co mogę kupić za tę kwotę w dzielnicy, która mnie interesuje?”.
Ile kosztuje metr mieszkania w Warszawie?
Według aktualnych danych portalu RynekPierwotny.pl średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie znajduje się w okolicach 19,7 tys. zł za m².
Średnia dla całego miasta nie pokazuje jednak rzeczywistego zróżnicowania rynku. W aktualnej ofercie deweloperskiej ceny w wybranych dzielnicach wynoszą w przybliżeniu:
- Białołęka – około 14 tys. zł za m²,
- Targówek – około 15,2 tys. zł za m²,
- Ursus – około 16,1 tys. zł za m²,
- Mokotów – około 19,7 tys. zł za m²,
- Wola – około 27,2 tys. zł za m²,
- Śródmieście – około 35,2 tys. zł za m².
Dane i bieżące oferty można sprawdzić w zestawieniu RynekPierwotny.pl – nowe mieszkania w Warszawie.
Są to ceny ofertowe, a nie gwarantowane ceny każdej transakcji. W obrębie jednej dzielnicy występują duże różnice zależne od dokładnej lokalizacji, standardu, etapu inwestycji, piętra czy metrażu.
Ile kosztuje 50 m² w różnych dzielnicach Warszawy?
Żeby zobaczyć różnice w praktyce, policzmy orientacyjną cenę mieszkania o powierzchni 50 m² na podstawie powyższych średnich.
Na Białołęce byłoby to około 700 tys. zł. Na Targówku około 760 tys. zł, a w Ursusie około 805 tys. zł.
Przy średniej cenie Mokotowa 50-metrowe mieszkanie kosztowałoby około 985 tys. zł.
Na Woli ten sam metraż oznacza już około 1,36 mln zł, natomiast w Śródmieściu około 1,76 mln zł.
Różnica pomiędzy skrajnymi przykładami przekracza milion złotych – mimo identycznej powierzchni mieszkania.
50 m² na Białołęce – jaki kredyt?
Przy orientacyjnej cenie 700 tys. zł i 20% wkładzie własnym kupujący potrzebuje około 140 tys. zł własnych środków oraz 560 tys. zł kredytu hipotecznego.
Jeżeli bank zaakceptuje finansowanie przy 10% wkładzie, własne środki wyniosą około 70 tys. zł, a potrzebny kredyt wzrośnie do około 630 tys. zł.
Przy modelowym oprocentowaniu 6% kredyt 560 tys. zł na 25 lat oznacza ratę około 3600 zł miesięcznie. Przy 630 tys. zł byłoby to około 4060 zł.
To nadal wysokie zobowiązanie, ale wyraźnie mniejsze niż przy zakupie podobnego metrażu w centralnych dzielnicach.
50 m² na Targówku – ile trzeba pożyczyć?
Przy średniej około 15,2 tys. zł za m² mieszkanie o powierzchni 50 m² kosztowałoby około 760 tys. zł.
Przy 20% wkładzie własnym potrzeba około 152 tys. zł gotówki oraz 608 tys. zł kredytu.
Przy 10% wkładzie własnym kupujący wykłada około 76 tys. zł, a finansowanie rośnie do około 684 tys. zł.
Przy modelowym oprocentowaniu 6% i okresie 25 lat rata 608 tys. zł wynosi około 3920 zł. Przy kredycie 684 tys. zł jest to około 4410 zł.
Ursus – 50 m² to już około 805 tys. zł
Przy średniej cenie około 16,1 tys. zł za m² koszt 50-metrowego mieszkania wynosi około 805 tys. zł.
Przy 20% wkładzie własnym potrzeba około 161 tys. zł gotówki, a kredyt wyniesie około 644 tys. zł.
Przy 10% wkładzie będzie to około 80,5 tys. zł własnych środków i około 724,5 tys. zł finansowania.
Modelowa rata 644 tys. zł na 25 lat przy 6% wynosi około 4150 zł. Dla 724,5 tys. zł rośnie do około 4670 zł.
Mokotów – milion złotych za 50 m²
Przy średniej cenie około 19,7 tys. zł za m² lokal o powierzchni 50 m² kosztuje w modelowym wyliczeniu około 985 tys. zł.
Przy 20% wkładzie własnym kupujący musi przygotować około 197 tys. zł, a kredyt wyniesie około 788 tys. zł.
Przy 10% wkładzie własnym potrzeba około 98,5 tys. zł gotówki oraz około 886,5 tys. zł kredytu.
Przy oprocentowaniu 6% i okresie 25 lat modelowa rata kredytu 788 tys. zł wynosi około 5080 zł miesięcznie. Przy 886,5 tys. zł będzie to około 5710 zł.
To dobry przykład pokazujący, dlaczego kredyt w wysokości 700 tys. zł może zapewniać duży wybór w jednej części Warszawy, a w innej nie wystarczyć na zakup 50-metrowego lokalu przy standardowym wkładzie własnym.
Wola – potrzebny kredyt może przekroczyć milion złotych
Przy średniej około 27,2 tys. zł za m² koszt 50-metrowego mieszkania wynosi około 1,36 mln zł.
Przy 20% wkładzie własnym potrzeba około 272 tys. zł własnych środków. Kredyt wyniósłby około 1,088 mln zł.
Przy 10% wkładzie własnym kwota własna spada do około 136 tys. zł, ale potrzebne finansowanie rośnie do około 1,224 mln zł.
Przy modelowym oprocentowaniu 6% kredyt 1,088 mln zł na 25 lat oznacza ratę około 7010 zł miesięcznie. Przy 1,224 mln zł jest to około 7890 zł.
W tym przypadku wymagania dotyczące dochodów i zdolności są już zdecydowanie większe.
Śródmieście – 50 m² za około 1,76 mln zł
Przy średniej około 35,2 tys. zł za m² modelowa cena 50-metrowego mieszkania wynosi około 1,76 mln zł.
Przy 20% wkładzie własnym oznacza to około 352 tys. zł własnych środków i około 1,408 mln zł kredytu.
Przy 10% wkładzie potrzeba około 176 tys. zł gotówki, ale finansowanie wzrasta do około 1,584 mln zł.
Modelowa rata kredytu 1,408 mln zł na 25 lat przy oprocentowaniu 6% wynosi około 9070 zł miesięcznie. Przy 1,584 mln zł byłoby to około 10 200 zł.
Oczywiście w Śródmieściu można znaleźć mieszkania zarówno tańsze, jak i zdecydowanie droższe od średniej. Wyliczenie pokazuje jednak skalę różnicy względem bardziej zewnętrznych dzielnic.
Co daje kredyt 500 tys. zł w Warszawie?
Załóżmy 20% wkładu własnego. Kredyt w wysokości 500 tys. zł pozwala wtedy sfinansować nieruchomość kosztującą około 625 tys. zł.
Przy średnich cenach nowych mieszkań oznaczałoby to orientacyjnie około 45 m² na Białołęce, 41 m² na Targówku, 39 m² w Ursusie i około 32 m² na Mokotowie.
Na Woli byłoby to około 23 m², a w Śródmieściu niespełna 18 m².
Oczywiście rynek nie działa idealnie według średnich, ale takie wyliczenie dobrze pokazuje relację pomiędzy zdolnością a lokalizacją.
Co daje kredyt 700 tys. zł?
Przy 20% wkładzie własnym kredyt 700 tys. zł daje budżet na nieruchomość około 875 tys. zł.
Przy aktualnych średnich cenach odpowiada to około 62 m² na Białołęce, 58 m² na Targówku, 54 m² w Ursusie i około 44 m² na Mokotowie.
Na Woli byłoby to około 32 m², natomiast w Śródmieściu około 25 m².
Dlatego klient posiadający 700 tys. zł zdolności może mieć zupełnie różne możliwości zależnie od tego, czy priorytetem jest lokalizacja czy powierzchnia.
A co daje 900 tys. zł kredytu?
Przy 20% wkładzie własnym 900 tys. zł kredytu odpowiada cenie nieruchomości około 1,125 mln zł. Potrzebny wkład wynosi wówczas około 225 tys. zł.
Taki budżet odpowiada orientacyjnie około 80 m² na Białołęce, 74 m² na Targówku, 70 m² w Ursusie oraz około 57 m² na Mokotowie.
Na Woli będzie to około 41 m², a w Śródmieściu około 32 m².
Nawet bardzo wysoka zdolność nie usuwa więc różnic cenowych pomiędzy poszczególnymi częściami Warszawy.
Nie wystarczy policzyć maksymalnej zdolności
Jeżeli bank wylicza 900 tys. zł zdolności, nie oznacza to automatycznie, że należy szukać mieszkania za ponad milion złotych.
Trzeba jeszcze sprawdzić miesięczną ratę. Przy modelowym oprocentowaniu 6% kredyt 900 tys. zł na 25 lat oznacza około 5800 zł miesięcznego obciążenia.
Do raty dochodzą koszty utrzymania mieszkania, czynsz administracyjny, media, ubezpieczenie oraz normalne wydatki gospodarstwa domowego.
Dlatego bezpieczny budżet na mieszkanie może być niższy niż matematyczne maksimum wynikające ze zdolności.
Wkład własny zmienia możliwości zakupowe
Dwie osoby posiadające taką samą zdolność mogą dysponować zupełnie innym budżetem, jeżeli mają różną ilość własnych środków.
Osoba ze zdolnością 700 tys. zł i 100 tys. zł gotówki ma maksymalnie około 800 tys. zł środków przed uwzględnieniem kosztów dodatkowych.
Przy tej samej zdolności i 300 tys. zł własnych środków teoretyczny budżet rośnie do miliona złotych.
Trzeba jednak zachować część pieniędzy na koszty transakcyjne, remont lub wykończenie oraz rezerwę po zakupie.
Rynek pierwotny to nie cały warszawski rynek
Powyższe wyliczenia wykorzystują aktualne średnie ceny ofertowe nowych mieszkań. Na rynku wtórnym sytuacja może wyglądać inaczej.
Znaczenie mają rok budowy, standard budynku, stan lokalu, dokładne położenie, dostęp do komunikacji, piętro, winda, miejsce parkingowe czy konieczność remontu.
Starsze mieszkanie w dobrej lokalizacji może kosztować więcej niż nowy lokal na obrzeżach, a mieszkanie wymagające generalnego remontu może mieć niższą cenę zakupu, ale wymagać dużej dodatkowej gotówki.
Dlatego średnie dzielnicowe powinny służyć do określenia skali rynku, a nie do wyceny konkretnego mieszkania.
Cena ofertowa nie zawsze jest ceną transakcyjną
Warto również odróżnić ceny widoczne w ogłoszeniach od kwot rzeczywiście płaconych przez kupujących.
Na rynku wtórnym możliwe są negocjacje, a także duże różnice pomiędzy ofertami. Na rynku pierwotnym deweloper może stosować promocje, rabaty lub dodatkowe korzyści zamiast bezpośredniej obniżki ceny lokalu.
Nie należy więc zakładać, że każda nieruchomość w danej dzielnicy zostanie sprzedana dokładnie po cenie wynikającej ze średniej.
Bank również wycenia mieszkanie
Przy zakupie finansowanym kredytem znaczenie ma nie tylko cena ustalona ze sprzedającym. Bank określa wartość nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia kredytu.
Jeżeli kupujący zgodzi się zapłacić za mieszkanie znacznie więcej niż wynika z wartości przyjętej przez bank, może pojawić się problem z finansowaniem całej zakładanej kwoty.
Różnicę trzeba wtedy pokryć z dodatkowych własnych środków albo zmienić strukturę transakcji.
Najpierw lokalizacja czy zdolność?
W praktyce najlepiej analizować oba elementy jednocześnie.
Jeżeli klient wie, że chce mieszkać wyłącznie na Mokotowie, potrzebna kwota finansowania powinna być liczona dla realnych cen Mokotowa. Sprawdzanie zdolności bez tego kontekstu niewiele mówi.
Jeżeli natomiast lokalizacja jest elastyczna, można odwrócić proces. Najpierw ustalić bezpieczny budżet, a następnie sprawdzić, w których dzielnicach daje on odpowiedni metraż.
Warszawa: powierzchnia, lokalizacja i rata tworzą jeden budżet
Przy zakupie mieszkania na kredyt zawsze dochodzi do kompromisu pomiędzy trzema elementami: lokalizacją, powierzchnią i wysokością miesięcznej raty.
Większe mieszkanie bliżej centrum oznacza zwykle większą kwotę kredytu. Większy kredyt oznacza natomiast wyższą ratę i wyższe wymagania dotyczące dochodów.
Jeżeli rata staje się zbyt wysoka, można zwiększyć wkład własny, zmniejszyć powierzchnię, wybrać inną lokalizację albo szukać tańszej nieruchomości na rynku wtórnym.
Jak przygotować finansowanie mieszkania w Warszawie?
Przed rozpoczęciem intensywnego poszukiwania nieruchomości warto znać przynajmniej orientacyjną zdolność w kilku bankach, wysokość dostępnego wkładu oraz maksymalną ratę, którą gospodarstwo domowe chce bezpiecznie płacić.
Dopiero po połączeniu tych informacji można określić rzeczywisty budżet zakupowy.
W Intuum analizujemy zdolność klienta i porównujemy dostępne rozwiązania w różnych bankach. Możemy również zestawić finansowanie z planowanym budżetem na nieruchomość, dzięki czemu klient wie, jakiej ceny mieszkania realnie powinien szukać.
W Warszawie różnica kilku kilometrów może oznaczać kilkaset tysięcy złotych różnicy przy tym samym metrażu. Dlatego finansowanie najlepiej przygotować nie dla abstrakcyjnej kwoty kredytu, lecz dla konkretnego planu zakupu.
