Wielu kupujących obawia się wpłaty zadatku, ponieważ myślą, że mogą go stracić. Niesłusznie. Zadatek chroni interesy sprzedającego, jak i kupującego. Są wprawdzie sytuacje, kiedy możesz stracić pieniądze, ale też odzyskać je w podwójnej wysokości.
Dlaczego wpłaca się zadatek?
Zadatek to pieniężne zabezpieczenie interesów stron podpisujących umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. Na ogół wpłaca się go sprzedającemu przy podpisywaniu umowy deweloperskiej, przedwstępnej lub tzw. rezerwacyjnej – poprzedzają one ostateczną umowę kupna-sprzedaży nieruchomości.
Dzięki wpłacie zadatku sprzedający rezerwuje dla Ciebie nieruchomość i ma pewność, że nie wycofasz się z umowy bez wyraźnej przyczyny – inaczej stracisz zadatek. Z kolei Ty wiesz, że nieruchomość jest zarezerwowana i masz czas na ubieganie się o kredyt.
Zadatek to nie zaliczka
Zasady traktowania zaliczki nie są jasno uregulowane prawnie, czyli np. możesz ją stracić, nawet gdy druga strona nie wywiązała się z umowy. Z kolei zadatek jest uregulowany przepisami kodeksu cywilnego (Art. 394). Zadatek bardziej mobilizuje do wywiązania się z umowy niż zaliczka i sprawia, że żadna ze stron nie jest uprzywilejowana. Dlaczego? Kiedy obie strony dopełniły warunków umowy, nie dzieje się nic nadzwyczajnego, gdyż zadatek po prostu przechodzi na poczet płatności. Inaczej jest, gdy z różnych przyczyn nie doszło do wykonania zawartej umowy przedwstępnej.
Możliwe są trzy sytuacje:
- Kupujący wpłacił zadatek, ale potem zrezygnował ze sfinalizowania transakcji lub uniemożliwił jej dokończenie. Sprzedawca zatrzymuje pieniądze.
- Sprzedawca pobrał zadatek, ale potem sam się wycofał. Ma obowiązek zwrócić pieniądze w podwójnej wysokości. Jest to forma zadośćuczynienia za stracony czas lub rozczarowanie kupującego.
- Dopuszcza się również sytuację, w której nie doszło do wykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo obie strony są tak samo winne. Wtedy zadatek podlega zwrotowi.
Bank odmówił kredytu – co z zadatkiem?
Już na etapie zawierania umowy przedwstępnej trzeba się liczyć z koniecznością zapewnienia środków na zapłatę. Jeśli będziesz ubiegać się o kredyt, musisz rzetelnie ocenić swoją zdolność kredytową. To może być skomplikowane, dlatego lepiej udać się do specjalisty, który z większą dokładnością oceni Twoje szanse na kredyt.
Jeżeli załatwianie kredytu przeciąga się, pierwsze co możesz zrobić, to zwrócić się do sprzedającego z prośbą o przedłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli bank odmówił kredytu, można udać się do innego banku, znaleźć inne źródło finansowania albo złożyć pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy i starać się o zwrot zadatku. To może nie być wcale takie proste.
Kodeks cywilny reguluje typowe zdarzenia – kiedy jedna ze stron nie wywiąże się z umowy. Ale często mamy do czynienia z sytuacjami spornymi. Zwrot zadatku możliwy jest wtedy, gdy uzna się, że nieuzyskanie środków na kupno nieruchomości było niezależne od kupującego. Czy można kupującego obarczyć winą za to, że nie otrzymał kredytu?
Każdy przypadek rozpatruje się indywidualnie. Z jednej strony przyjmuje się, że wpłacający zadatek nie ponosi odpowiedzialności za nieudzielenie kredytu przez bank – czyli przysługuje mu zwrot. Z drugiej, sprzedawca może założyć, że wina leży po stronie kupującego i będzie chciał zatrzymać zadatek.
Co zrobić, by nie stracić zadatku?
Ze względu na to, że tak jak wspominaliśmy, prawo może być różnie interpretowane, najlepiej zabezpieczyć się już wcześniej i w umowie zastosować wyraźne zapisy wyjaśniające kwestie zwrotu i zachowania zadatku. W szczególności warto wskazać, że zachowanie zadatku nie ma zastosowania, jeżeli bank odmówi przyznania kredytu.
Czy można otrzymać gwarancję ochrony zadatku? U nas tak! Wpłacenie zadatku wiąże się z możliwością niemałej straty finansowej. A czy wiesz, że jeżeli skorzystasz z naszych usług, damy Ci gwarancję ochrony zadatku? Ciekawe, prawda?
