Przedsiębiorca może osiągać wysokie przychody, regularnie opłacać wszystkie zobowiązania i posiadać dobrze prosperującą firmę, a mimo to otrzymać niższą zdolność kredytową, niż się spodziewał. Z punktu widzenia właściciela firmy może wydawać się to niezrozumiałe. Z perspektywy banku problem wygląda jednak inaczej: trzeba ustalić, jaka część pieniędzy generowanych przez działalność jest rzeczywistym i wystarczająco trwałym dochodem kredytobiorcy.
Właśnie dlatego analiza przedsiębiorcy różni się od oceny osoby otrzymującej stałe wynagrodzenie. Bank bierze pod uwagę sposób prowadzenia i rozliczania działalności, jej historię, stabilność wyników oraz istniejące zobowiązania. Sam obrót firmy mówi niewiele o tym, jaką ratę właściciel może bezpiecznie spłacać przez kolejne lata.
Przychód firmy to nie dochód przedsiębiorcy
Jednym z podstawowych nieporozumień jest utożsamianie przychodu firmy z zarobkami jej właściciela. Jeżeli działalność wystawia faktury na 30 tys. zł miesięcznie, nie oznacza to automatycznie, że bank potraktuje tę kwotę jak miesięczne wynagrodzenie w wysokości 30 tys. zł.
Firma ponosi przecież koszty. Mogą to być zakupy materiałów i towarów, wynagrodzenia, leasingi, czynsz, paliwo, usługi zewnętrzne, reklama czy wyposażenie. Dopiero sposób, w jaki przychody i koszty przekładają się na wynik działalności, pozwala ocenić sytuację finansową przedsiębiorcy.
Bank nie finansuje zakupu mieszkania na podstawie tego, ile pieniędzy przepływa przez rachunek firmowy. Interesuje go dochód, który zgodnie z jego metodologią może zostać uznany za dostępny do obsługi prywatnego zobowiązania.
Forma opodatkowania ma znaczenie
Przedsiębiorcy mogą rozliczać działalność na różne sposoby, a wybrana forma opodatkowania wpływa również na dokumenty i dane dostępne podczas analizy kredytowej.
Inaczej wygląda sytuacja przedsiębiorcy rozliczającego dochód z uwzględnieniem kosztów, a inaczej osoby korzystającej z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W tym drugim przypadku wysokość podatku jest związana z przychodem, a nie z klasycznie rozumianym dochodem pomniejszonym o koszty. Bank musi więc zastosować własny sposób oszacowania dochodu, który może przyjąć do badania zdolności.
To powoduje, że identyczny przychód nie musi dawać identycznego wyniku w różnych bankach. Poszczególne instytucje mogą stosować odmienne zasady i wskaźniki dotyczące określonych form rozliczenia.
Optymalizacja podatkowa może mieć drugą stronę
Przedsiębiorca naturalnie dąży do prowadzenia firmy w sposób efektywny podatkowo. Koszty związane z działalnością mogą zmniejszać podstawę opodatkowania, co w wielu przypadkach jest normalnym elementem prowadzenia biznesu.
Problem pojawia się wtedy, gdy w dokumentach finansowych wykazywany dochód jest niski, a przedsiębiorca kilka miesięcy później chce udowodnić bankowi, że jego realne możliwości finansowe są znacznie większe.
Z perspektywy podatkowej niski dochód może oznaczać niższe obciążenie. Z perspektywy kredytowej ten sam niski dochód może ograniczyć kwotę finansowania. Nie oznacza to, że przedsiębiorca powinien sztucznie zwiększać wynik firmy wyłącznie dla kredytu. Powinien natomiast wiedzieć, że decyzje księgowe i podatkowe mogą mieć konsekwencje podczas późniejszej analizy.
Bank chce zobaczyć historię działalności
Umowa o pracę pozwala stosunkowo łatwo określić wysokość regularnego wynagrodzenia. Przy działalności gospodarczej sytuacja może być bardziej zmienna, dlatego znaczenia nabiera okres, przez który firma funkcjonuje.
Krótka historia działalności utrudnia ocenę, czy obecne wyniki są trwałe. Firma może mieć bardzo dobry pierwszy kwartał, ale bank nie wie jeszcze, czy podobny poziom zostanie utrzymany w kolejnych miesiącach.
Dłuższa historia daje więcej danych. Można sprawdzić, jak przedsiębiorstwo radziło sobie w różnych okresach, czy przychody i dochody są powtarzalne oraz czy nie występują gwałtowne zmiany, które wymagają dodatkowego wyjaśnienia.
Banki mają własne wymagania dotyczące minimalnego okresu prowadzenia działalności. Dlatego osoba, która dopiero rozpoczęła firmę, może mieć bardziej ograniczony wybór niż przedsiębiorca działający od kilku lat.
Stabilność może być ważniejsza od jednego bardzo dobrego miesiąca
W działalności gospodarczej miesięczne wyniki często się zmieniają. Jeden miesiąc może przynieść wyjątkowo wysoki przychód, kolejny znacznie niższy. Z punktu widzenia przedsiębiorcy nie musi być w tym nic niepokojącego, szczególnie jeśli taki charakter ma jego branża.
Bank patrzy jednak na zdolność do wieloletniej spłaty rat. Jednorazowy duży kontrakt nie daje takiej samej informacji jak dochód regularnie osiągany przez dłuższy okres.
Dlatego przy analizie mogą być brane pod uwagę wyniki z większego przedziału czasu. Jeżeli firma rozwija się i jej dochody rosną, sposób uwzględnienia tej tendencji również zależy od zasad konkretnego banku. Nie zawsze ostatnie, najlepsze miesiące będą jedyną podstawą obliczeń.
Działalność sezonowa wymaga szerszego spojrzenia
Niektóre firmy z natury nie osiągają równych wyników przez cały rok. Turystyka, budownictwo, część usług czy handel określonymi produktami mogą mieć bardzo mocne i bardzo słabe miesiące.
W takim przypadku analiza pojedynczego miesiąca byłaby mało miarodajna. Dobre wyniki w sezonie nie oznaczają, że przedsiębiorca dysponuje taką samą nadwyżką przez cały rok. Z kolei słabszy miesiąc poza sezonem nie musi świadczyć o problemach firmy.
Dlatego ważna jest historia pokazująca pełny cykl działalności. Im bardziej zmienne są wyniki, tym większe znaczenie ma prawidłowe przedstawienie rzeczywistej kondycji przedsiębiorstwa.
Leasingi i firmowe kredyty również mają znaczenie
Firma może osiągać dobry dochód, ale jednocześnie posiadać zobowiązania. Samochody w leasingu, kredyt inwestycyjny, limity firmowe czy inne formy finansowania mogą wpływać na ocenę sytuacji przedsiębiorcy.
Nie każde zobowiązanie będzie traktowane identycznie, a sposób jego uwzględnienia zależy między innymi od konstrukcji finansowania i metodologii banku. Nie należy jednak zakładać, że skoro zobowiązanie zostało zaciągnięte „na firmę”, to pozostaje całkowicie bez znaczenia dla prywatnego kredytu hipotecznego właściciela działalności.
Przed złożeniem wniosku warto więc przeanalizować nie tylko prywatne kredyty i karty, ale również finansowanie związane z działalnością.
Zaległości mogą skomplikować uzyskanie finansowania
Bank badając przedsiębiorcę może wymagać dokumentów potwierdzających prawidłowe rozliczenia związane z działalnością. Problemy z regulowaniem zobowiązań publicznoprawnych czy inne zaległości mogą stać się przeszkodą podczas procesu kredytowego.
Właściciel firmy planujący zakup nieruchomości powinien więc odpowiednio wcześniej uporządkować dokumentację i sprawdzić, czy nie istnieją kwestie, które będą wymagały wyjaśnienia. Robienie tego dopiero wtedy, gdy została już podpisana umowa dotycząca zakupu mieszkania, niepotrzebnie zwiększa presję czasu.
Dlaczego jeden bank może policzyć przedsiębiorcę lepiej niż drugi?
Różnice między bankami mają przy działalności gospodarczej szczególne znaczenie. Instytucje stosują własne zasady dotyczące akceptowania dochodu, wymaganej historii firmy, sposobu liczenia ryczałtu czy uwzględniania wyników z poszczególnych okresów.
Przedsiębiorca może więc otrzymać w dwóch bankach wyraźnie różne wyniki mimo przedstawienia tych samych danych finansowych. Nie musi to oznaczać błędu. Przyczyną może być po prostu inny model oceny klienta.
Z tego względu pojedynczy kalkulator internetowy albo wstępna symulacja nie powinny być traktowane jako ostateczna odpowiedź na pytanie o dostępną kwotę kredytu.
Kredyt warto zacząć przygotowywać wcześniej
W przypadku przedsiębiorcy przygotowanie do kredytu hipotecznego dobrze rozpocząć jeszcze przed znalezieniem nieruchomości. Pozwala to sprawdzić, jak banki mogą potraktować konkretną formę działalności, sposób opodatkowania i osiągane wyniki.
Jeżeli analiza pokaże problem, jest czas na jego rozwiązanie. Czasem przeszkodą jest zbyt krótki okres prowadzenia firmy, czasem istniejące zobowiązanie, a w innym przypadku sposób, w jaki dochód wygląda w dokumentach finansowych.
Znacznie trudniej reagować na takie kwestie, kiedy sprzedający czeka już na finalizację transakcji, a terminy zapisane w umowie zaczynają biec.
Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy nie musi być trudniejszy do uzyskania tylko dlatego, że klient prowadzi działalność gospodarczą. Wymaga jednak dokładniejszego spojrzenia na źródło dochodu. Wysoki obrót, duże wpływy na konto czy dobry ostatni miesiąc nie wystarczą do oceny możliwości finansowych. Liczy się dochód akceptowany przez bank, jego powtarzalność, historia firmy i cała sytuacja finansowa przedsiębiorcy. Im wcześniej zostanie to sprawdzone, tym łatwiej określić realny budżet na zakup nieruchomości.
