Jeszcze kilka miesięcy temu osoby planujące kredyt hipoteczny zastanawiały się przede wszystkim nad tym, kiedy stopy procentowe ponownie spadną. Jesienią 2026 roku sytuacja wygląda inaczej. Stopa referencyjna NBP pozostaje na poziomie 3,75%, ale na rynku finansowym pojawiły się oczekiwania, że kolejnym większym ruchem mogą być już nie obniżki, lecz podwyżki.
Nie oznacza to, że wzrost stóp jest przesądzony. Prognozy ekonomistów pozostają zróżnicowane, a decyzje podejmuje Rada Polityki Pieniężnej na podstawie aktualnych danych. Z punktu widzenia osoby planującej kredyt hipoteczny ważne jest jednak coś innego: rynek zaczął wyceniać ryzyko droższego pieniądza, a zmiana oczekiwań jest już widoczna w części ofert bankowych.
Stopy procentowe w październiku 2026 – gdzie jesteśmy?
Stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego wynosi obecnie 3,75%. Do tego poziomu została obniżona w marcu 2026 roku, kiedy RPP zdecydowała się na cięcie o 0,25 punktu procentowego. Od tego czasu podstawowa stopa NBP pozostaje bez zmian.
Aktualny poziom stóp można sprawdzić w materiałach Narodowego Banku Polskiego.
Najbliższe posiedzenie RPP zaplanowano na 6–7 października 2026 roku. Oznacza to, że w momencie przygotowania tego materiału październikowa decyzja nie jest jeszcze znana. Nie należy więc przedstawiać podwyżki jako faktu. Faktem jest natomiast wyraźna zmiana oczekiwań rynku dotyczących dalszego kierunku stóp.
Dlaczego znowu mówi się o podwyżkach?
Jeszcze wcześniej dyskusja koncentrowała się na tym, kiedy pojawi się przestrzeń do kolejnych obniżek. Jesienią rynek zaczął znacznie mocniej uwzględniać scenariusz odwrotny.
Jak opisywał na początku października Business Insider Polska, rynek instrumentów finansowych zaczął wyceniać możliwość wzrostu stóp w większej skali, choć prognozy ekonomistów są znacznie ostrożniejsze. To bardzo ważne rozróżnienie: wycena rynkowa nie jest prognozą RPP ani zapowiedzią konkretnej decyzji.
Źródło: Business Insider Polska – prognozy stóp procentowych i wpływ na raty.
Także wypowiedzi członków RPP pokazują, że możliwość podwyżki nie jest już scenariuszem czysto teoretycznym. Członek Rady Marcin Zarzecki wskazywał we wrześniu, że przestrzeń do zmian stóp do końca 2026 roku jest niewielka, natomiast w perspektywie pierwszego kwartału 2027 roku bilans ryzyk może wskazywać na większe prawdopodobieństwo podwyżki niż obniżki.
Źródło: Bankier.pl – możliwy kierunek zmian stóp procentowych.
Rynek może reagować zanim RPP rzeczywiście podniesie stopy
To jedna z najważniejszych kwestii dla osoby, która właśnie szuka kredytu hipotecznego. Oprocentowanie nowych ofert nie musi czekać na formalną decyzję RPP.
Banki uwzględniają w swoich cennikach aktualną sytuację rynkową i oczekiwania dotyczące przyszłości. Dlatego zmiana przewidywań dotyczących stóp może wpływać między innymi na ceny kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem.
Na początku października Bankier.pl zwrócił uwagę na wyraźny ruch w hipotecznych cennikach. W jednym z analizowanych przypadków stawki okresowo stałego oprocentowania wzrosły w ciągu miesiąca o 0,54 punktu procentowego. Jednocześnie na rynku trwa przechodzenie części banków z WIBOR na nowy wskaźnik POLSTR.
Źródło: Bankier.pl – oferty kredytów hipotecznych w październiku 2026.
WIBOR również pokazuje zmianę sytuacji
Na początku października 2026 roku WIBOR 3M znajdował się w okolicach 3,84%, a WIBOR 6M około 3,90%. Wskaźniki te nie są tym samym co stopa referencyjna NBP i nie należy ich ze sobą utożsamiać.
Notowania można śledzić w zestawieniu stawek WIBOR publikowanym przez Bankier.pl na podstawie danych GPW Benchmark.
Dla kredytobiorcy istotne jest przede wszystkim to, na jakim wskaźniku oparta jest konkretna umowa oraz w jaki sposób i kiedy aktualizowane jest oprocentowanie.
Do kredytów hipotecznych wchodzi POLSTR
Jesień 2026 roku jest dodatkowo nietypowa, ponieważ rynek kredytów hipotecznych przechodzi zmianę wskaźników referencyjnych. Kolejne banki zaczęły oferować hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem oparte na POLSTR zamiast WIBOR.
Według informacji Bankier.pl pod koniec września na POLSTR przechodziły kolejne duże instytucje, a proces ma być kontynuowany w październiku.
Źródło: Bankier.pl – kredyty hipoteczne oparte na POLSTR.
To oznacza, że porównując oferty jesienią 2026 roku, można spotkać jednocześnie różne konstrukcje oprocentowania. Tym bardziej nie warto oceniać kredytu tylko po jednej liczbie widocznej w reklamie.
Co podwyżka stóp oznaczałaby dla raty kredytu?
Wpływ wzrostu stóp na ratę zależy od kwoty pozostałego zadłużenia, okresu spłaty, konstrukcji oprocentowania i warunków konkretnej umowy.
Można jednak pokazać skalę na uproszczonym przykładzie. Załóżmy kredyt 500 tys. zł spłacany przez 25 lat w ratach równych. Przy oprocentowaniu 6,00% miesięczna rata wynosi około 3222 zł.
Jeżeli oprocentowanie wzrosłoby do 6,25%, rata zwiększyłaby się do około 3298 zł, czyli o około 77 zł miesięcznie. Przy 6,50% byłoby to około 3376 zł, a więc około 155 zł więcej niż w wariancie początkowym.
Przy wzroście oprocentowania z 6,00% do 7,00% rata takiego kredytu wzrosłaby do około 3534 zł – o ponad 300 zł miesięcznie.
Są to obliczenia modelowe, a nie symulacja konkretnej oferty bankowej. Pokazują jednak, dlaczego nawet zmiana o 0,25 lub 0,50 punktu procentowego ma znaczenie przy dużym i wieloletnim zobowiązaniu.
Przy 800 tys. zł różnice stają się znacznie bardziej odczuwalne
Im większy kredyt, tym większe nominalne znaczenie zmiany oprocentowania. Jest to szczególnie istotne dla osób finansujących mieszkania w największych miastach, gdzie kwoty kredytów często wynoszą kilkaset tysięcy złotych.
Przy kredycie 700 czy 800 tys. zł wzrost oprocentowania może oznaczać już kilkaset złotych różnicy w miesięcznym budżecie. Dlatego przed wyborem nieruchomości warto sprawdzić nie tylko ratę przy obecnych warunkach, ale również scenariusz, w którym koszt finansowania jest wyższy.
Czy wzrost stóp uderzy w każdy kredyt od razu?
Nie. Kluczowy jest rodzaj oprocentowania.
Jeżeli kredyt posiada okresowo stałą stopę, zmiana stóp rynkowych nie powoduje natychmiastowej zmiany oprocentowania w okresie obowiązywania ustalonej stawki. Kredytobiorca ma dzięki temu większą przewidywalność rat.
W przypadku oprocentowania zmiennego sytuacja wygląda inaczej. Oprocentowanie jest powiązane z określonym w umowie wskaźnikiem referencyjnym oraz marżą banku. Zmiana wskaźnika może więc przełożyć się na wysokość raty zgodnie z zasadami i terminami aktualizacji zapisanymi w umowie.
Czy w takim razie warto wybierać teraz stałe oprocentowanie?
Nie da się odpowiedzialnie stwierdzić, że jedna konstrukcja będzie najlepsza dla każdego klienta.
Okresowo stałe oprocentowanie ogranicza ryzyko wzrostu raty w okresie jego obowiązywania, ale jego cena uwzględnia sytuację rynkową i oczekiwania dotyczące przyszłych stóp. Właśnie dlatego stawki nowych ofert stałych mogą zmieniać się jeszcze zanim RPP podejmie decyzję.
Oprocentowanie zmienne może natomiast okazać się korzystniejsze, jeśli koszt pieniądza będzie spadał, ale działa to również w drugą stronę.
Przy wyborze trzeba więc uwzględnić nie tylko prognozę stóp, lecz również odporność własnego budżetu na wzrost raty.
Czy warto teraz czekać z kredytem?
Sama możliwość podwyżek stóp nie jest wystarczającym argumentem ani za natychmiastowym zakupem, ani za jego odłożeniem.
Osoba, która czeka na spadek oprocentowania, bierze pod uwagę tylko jeden element transakcji. W tym samym czasie mogą zmienić się ceny nieruchomości, dostępność mieszkań, wysokość dochodów, zdolność kredytowa oraz polityka banków.
Możliwa jest również sytuacja, w której stopy pozostaną bez zmian przez dłuższy czas. Prognozy nie są decyzjami RPP.
Dlatego pytanie „czy stopy wzrosną?” jest mniej użyteczne niż pytanie „czy przy obecnych warunkach mogę bezpiecznie sfinansować nieruchomość, której potrzebuję?”.
Co z osobami, które dopiero planują zakup mieszkania?
Przy obecnej niepewności warto rozpocząć od policzenia kilku scenariuszy. Nie tylko raty wynikającej z dzisiejszej oferty, ale również wariantu zakładającego wyższy koszt finansowania.
Jeżeli budżet pozostaje bezpieczny nawet przy wzroście raty, klient ma większy margines bezpieczeństwa. Jeżeli natomiast już obecna rata wykorzystuje praktycznie całą miesięczną nadwyżkę finansową, maksymalny kredyt może być zbyt dużym obciążeniem.
Nie zawsze warto więc wykorzystywać pełną zdolność oferowaną przez bank.
A co z osobami, które już mają kredyt?
Posiadacze kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem w pierwszej kolejności powinni sprawdzić, do kiedy obowiązuje obecna stawka i jakie zasady przewiduje umowa po zakończeniu tego okresu.
Przy kredytach ze zmienną stopą warto sprawdzić wskaźnik referencyjny, marżę banku oraz częstotliwość aktualizacji oprocentowania.
Nie każda zmiana sytuacji rynkowej oznacza również, że trzeba natychmiast przenosić kredyt do innego banku. Refinansowanie warto policzyć na konkretnych liczbach, uwzględniając pozostałe zadłużenie, okres spłaty oraz wszystkie koszty związane ze zmianą finansowania.
Jesienią 2026 szczególnie ważne jest porównywanie aktualnych ofert
Rynek kredytowy znajduje się obecnie w okresie zmian. Zmieniają się oczekiwania dotyczące stóp, banki aktualizują cenniki, a równocześnie trwa przechodzenie z WIBOR na POLSTR.
Oferta, która była atrakcyjna miesiąc wcześniej, nie musi być najlepsza dzisiaj. Dotyczy to zarówno kredytów ze zmiennym, jak i okresowo stałym oprocentowaniem.
Dlatego przy planowanym zakupie nieruchomości warto porównywać warunki obowiązujące w momencie rzeczywistego składania wniosków, zamiast opierać decyzję na starszych rankingach lub symulacjach.
Stopy procentowe mogą wzrosnąć, ale nie podejmuj decyzji na podstawie jednego scenariusza
Na początku października 2026 roku stopa referencyjna NBP nadal wynosi 3,75%. Rynek wyraźnie mocniej niż wcześniej uwzględnia możliwość przyszłych podwyżek, ale ich termin i skala nie są przesądzone.
Dla osoby planującej hipotekę oznacza to przede wszystkim konieczność sprawdzenia odporności budżetu na różne warianty. Warto policzyć ratę przy obecnym oprocentowaniu, ale również zobaczyć, co stanie się po wzroście kosztu finansowania o 0,25, 0,50 czy 1 punkt procentowy.
W Intuum analizujemy aktualne oferty dostępne w różnych bankach, zdolność klienta oraz możliwe warianty finansowania. Przy kredycie hipotecznym decyzja nie powinna opierać się wyłącznie na przewidywaniu kolejnego ruchu RPP. Ważniejsze jest znalezienie finansowania, którego warunki pozostaną bezpieczne dla domowego budżetu również wtedy, gdy sytuacja rynkowa zmieni się w mniej korzystnym kierunku.
