Przy planowaniu zakupu mieszkania najczęściej jako pierwsza pojawia się kwestia wkładu własnego. To zrozumiałe – bez odpowiednich środków trudno myśleć o kredycie hipotecznym. Problem zaczyna się wtedy, gdy kupujący traktuje wymagany przez bank wkład jako całą kwotę, którą powinien zgromadzić przed transakcją. W praktyce pieniędzy potrzeba więcej, a część wydatków pojawia się jeszcze zanim właściciel odbierze klucze do mieszkania.
Sam fakt, że zgromadziliśmy odpowiedni procent ceny nieruchomości, nie oznacza więc, że jesteśmy finansowo przygotowani do zakupu. Trzeba policzyć całą transakcję: wkład własny, podatki i opłaty, koszty kredytu, ewentualne wynagrodzenie pośrednika, a później także wydatki związane z przeprowadzką, remontem czy wyposażeniem. Dobrze przygotowany budżet powinien dodatkowo pozostawiać rezerwę na nieprzewidziane wydatki.
Wkład własny jest dopiero początkiem
Wysokość wymaganego wkładu własnego zależy między innymi od banku, parametrów kredytu oraz konkretnej sytuacji klienta. Z punktu widzenia kupującego ważniejsze od zapamiętania jednego procentu jest jednak zrozumienie mechanizmu. Bank finansuje określoną część wartości nieruchomości, natomiast pozostałą część trzeba pokryć ze środków własnych.
Jeżeli więc mieszkanie kosztuje 600 tys. zł, nie należy rozpoczynać kalkulacji od pytania, czy posiadane oszczędności wystarczą na wymagany wkład. Lepiej zapytać, ile pieniędzy pozostanie po jego wniesieniu. To właśnie ta druga liczba często pokazuje, czy zakup jest rzeczywiście bezpieczny.
Przeznaczenie wszystkich zgromadzonych środków na wkład własny może wyglądać dobrze we wniosku kredytowym, ale niekoniecznie w domowym budżecie. Po podpisaniu aktu notarialnego życie się nie zatrzymuje, a nowa nieruchomość niemal zawsze generuje kolejne wydatki.
Podatki i opłaty związane z transakcją
Do ceny mieszkania trzeba doliczyć koszty formalnego przeprowadzenia transakcji. Ich rodzaj zależy między innymi od tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego oraz jaka jest sytuacja konkretnego kupującego.
Przy zakupie mogą pojawić się opłaty notarialne, sądowe oraz podatki. W określonych transakcjach na rynku wtórnym należy uwzględnić podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Jednocześnie przepisy przewidują sytuacje, w których kupujący może korzystać ze zwolnienia. Dlatego kosztów podatkowych nie warto przyjmować automatycznie – trzeba sprawdzić je dla konkretnej transakcji.
Notariusz to kolejny element budżetu. Ostateczna kwota zależy od rodzaju i wartości czynności oraz zakresu dokumentów. Dochodzą również opłaty związane z wpisami w księdze wieczystej. Pojedynczo część tych wydatków może nie wyglądać szczególnie groźnie, ale po ich zsumowaniu powstaje kwota, którą trzeba posiadać poza wkładem własnym.
Kredyt hipoteczny również generuje dodatkowe koszty
Sam kredyt nie sprowadza się do otrzymania pieniędzy od banku i późniejszej spłaty rat. Przy porównywaniu ofert trzeba sprawdzić prowizje, wymagane ubezpieczenia, warunki prowadzenia rachunku oraz inne produkty, które mogą wpływać na cenę finansowania.
Nie każdy koszt będzie pobierany jednorazowo przy zakupie. Część może być rozłożona w czasie albo wliczona w warunki finansowania. Z punktu widzenia budżetu domowego nadal jest to jednak koszt kredytu, dlatego nie powinien znikać z kalkulacji tylko dlatego, że nie trzeba zapłacić go w dniu podpisania umowy.
Warto też pamiętać o kosztach związanych z zabezpieczeniem kredytu i formalnościami dotyczącymi nieruchomości. Konkretna lista zależy od banku i transakcji, dlatego przed podjęciem decyzji dobrze znać nie tylko wysokość przyszłej raty, ale także kwotę potrzebną do uruchomienia całego finansowania.
Prowizja pośrednika może istotnie zmienić budżet
Jeżeli przy zakupie uczestniczy pośrednik nieruchomości pobierający wynagrodzenie od kupującego, jego prowizję również trzeba uwzględnić odpowiednio wcześnie. Przy nieruchomości wartej kilkaset tysięcy złotych nawet kilka procent ceny oznacza znaczący wydatek.
Nie ma tu jednej reguły dotyczącej wszystkich ofert. W części transakcji kupujący płaci wynagrodzenie pośrednikowi, w innych rozliczenie wygląda inaczej. Dlatego już przy oglądaniu konkretnego mieszkania warto wiedzieć, jakie dodatkowe zobowiązania wiążą się z jego zakupem.
Cena widoczna w ogłoszeniu nie zawsze jest zatem pełną kwotą potrzebną do sfinalizowania transakcji. To jedna z przyczyn, dla których budżetu nie powinno się ustalać na granicy możliwości finansowych.
Zakup mieszkania nie kończy wydatków
Moment przekazania mieszkania często rozpoczyna kolejną serię kosztów. Na rynku pierwotnym może to być kompleksowe wykończenie lokalu. Na rynku wtórnym zakres wydatków bywa bardzo różny – od malowania i zakupu kilku mebli po wymianę instalacji, podłóg, kuchni czy łazienki.
Łatwo zaniżyć te koszty, szczególnie podczas pierwszych oględzin. Mieszkanie może być formalnie gotowe do zamieszkania, ale po zakupie okazuje się, że potrzebne są sprzęty AGD, oświetlenie, szafy, rolety, drobne naprawy czy wyposażenie, którego wcześniej nie uwzględniono.
Przy mieszkaniu wymagającym remontu dobrym rozwiązaniem jest przygotowanie osobnego kosztorysu i pozostawienie marginesu na wydatki, których nie da się przewidzieć przed rozpoczęciem prac. Remont przeprowadzany przy całkowicie wyczerpanych oszczędnościach szybko może wymusić korzystanie z dodatkowego, znacznie droższego finansowania.
Nie warto wydawać wszystkich oszczędności
Jednym z najważniejszych elementów przygotowania do zakupu jest kwota, która zostanie na koncie już po przeprowadzeniu transakcji. Wkład własny, opłaty i urządzenie mieszkania nie powinny automatycznie oznaczać wyzerowania oszczędności.
Nowy właściciel nadal może stracić pracę, mieć awarię samochodu, potrzebować pilnego remontu albo ponieść niespodziewany wydatek rodzinny. Jednocześnie co miesiąc musi zapłacić ratę kredytu oraz koszty utrzymania nieruchomości. Brak rezerwy powoduje, że nawet stosunkowo niewielki problem może wymusić zadłużenie się na znacznie gorszych warunkach niż kredyt hipoteczny.
Wielkość odpowiedniej poduszki finansowej zależy od sytuacji gospodarstwa domowego. Innego zabezpieczenia potrzebuje osoba posiadająca kilka stabilnych źródeł dochodu, a innego rodzina utrzymująca się z jednej pensji. Ważna jest sama zasada: rezerwa powinna być częścią planu zakupu, a nie tym, co przypadkiem zostanie po transakcji.
Najpierw pełny budżet, później cena mieszkania
Rozsądniej jest zacząć od określenia wszystkich dostępnych środków i podzielenia ich na kilka części. Jedna będzie przeznaczona na wkład własny, druga na koszty transakcyjne, kolejna na przygotowanie mieszkania, a część powinna pozostać nietknięta jako zabezpieczenie.
Dopiero po takim podziale można określić realny budżet na nieruchomość. Może się wtedy okazać, że osoba posiadająca 150 tys. zł oszczędności wcale nie powinna przeznaczać całych 150 tys. zł na wkład własny. Jeżeli zrobi to bez uwzględnienia pozostałych kosztów, będzie musiała finansować je z bieżących dochodów albo dodatkowego zadłużenia.
Przed rozpoczęciem poszukiwania mieszkania warto więc znać nie tylko swoją zdolność kredytową. Potrzebna jest również odpowiedź na pytanie, jaką część własnych pieniędzy można bezpiecznie przeznaczyć na zakup. Dopiero połączenie tych dwóch informacji pokazuje rzeczywisty budżet.
Ile pieniędzy naprawdę potrzeba?
Nie istnieje jedna kwota ani jeden procent, który będzie prawidłowy dla każdego kupującego. Dwie osoby kupujące mieszkania w tej samej cenie mogą potrzebować zupełnie innej ilości gotówki. Jedna kupuje gotowy lokal i nie płaci prowizji pośrednika, druga musi przeprowadzić remont i ponieść dodatkowe koszty związane z transakcją.
Dlatego właściwa kalkulacja powinna obejmować cenę mieszkania, wymagany wkład własny, koszty kredytu, podatki i opłaty, ewentualną prowizję, wydatki na remont lub wyposażenie oraz pozostawioną po zakupie rezerwę.
Dopiero suma tych elementów odpowiada na pytanie, czy na dane mieszkanie rzeczywiście nas stać. Zdolność kredytowa pokazuje przede wszystkim, ile może pożyczyć bank. Bezpieczny budżet zakupu pokazuje natomiast, ile rozsądnie możemy wydać. Przy zobowiązaniu zaciąganym na kilkadziesiąt lat ta druga wartość jest zdecydowanie ważniejsza.
