Milion złotych za mieszkanie brzmi jak bardzo wysoka cena. W Warszawie taki budżet nie oznacza jednak automatycznie luksusowego apartamentu. Przy obecnym poziomie cen może dotyczyć również zwykłego mieszkania rodzinnego, szczególnie w droższych dzielnicach i w nowych inwestycjach.
Jeżeli zakup ma być finansowany kredytem, sama cena mieszkania nie mówi jeszcze, ile pieniędzy trzeba przygotować. Znaczenie ma wysokość wkładu własnego, koszty związane z transakcją oraz rezerwa, którą warto pozostawić po zakupie.
Przy mieszkaniu kosztującym dokładnie milion złotych różnica pomiędzy 10% i 20% wkładu oznacza aż 100 tys. zł różnicy w kwocie kredytu. Przy obecnym poziomie oprocentowania przekłada się to na kilkaset złotych miesięcznej raty.
Ile kosztują obecnie mieszkania w Warszawie?
Według danych portalu RynekPierwotny.pl średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie wynosi obecnie około 19,7 tys. zł za m². Stolica pozostaje najdroższym spośród największych rynków mieszkaniowych w Polsce.
Trzeba jednak pamiętać, że średnia dla całego miasta jest tylko punktem odniesienia. Różnice pomiędzy dzielnicami są ogromne.
W aktualnej ofercie rynku pierwotnego średnie ceny wynoszą około 14 tys. zł za m² na Białołęce, około 15,2 tys. zł na Targówku i około 16,1 tys. zł w Ursusie. Na Mokotowie jest to już około 19,7 tys. zł, na Woli ponad 27 tys. zł, a w Śródmieściu ponad 35 tys. zł za m².
Aktualne ceny można sprawdzić w zestawieniu RynekPierwotny.pl – nowe mieszkania w Warszawie.
Co można kupić za milion złotych w Warszawie?
Przy średniej cenie dla całej Warszawy wynoszącej około 19,7 tys. zł za m² budżet miliona złotych odpowiada teoretycznie mieszkaniu o powierzchni około 51 m².
To oczywiście bardzo duże uproszczenie, ponieważ możliwości zależą od dzielnicy.
Przy średniej około 14 tys. zł za m² na Białołęce milion złotych odpowiada około 71 m². Przy cenie około 16,1 tys. zł w Ursusie byłoby to około 62 m². Na Mokotowie, gdzie średnia zbliża się do średniej całego miasta, około 51 m².
Na Woli przy średniej przekraczającej 27 tys. zł budżet miliona złotych daje już tylko około 37 m², a w Śródmieściu przy ponad 35 tys. zł za m² – niespełna 29 m².
To pokazuje, dlaczego sama informacja „mieszkanie w Warszawie za milion” mówi niewiele. Za tę samą kwotę można finansować zupełnie różne nieruchomości.
Mieszkanie za milion – ile wkładu własnego?
Najprostszy wariant to zakup z 20% wkładem własnym. Przy cenie 1 000 000 zł oznacza to 200 tys. zł własnych środków oraz kredyt w wysokości 800 tys. zł.
Jeżeli bank zaakceptuje finansowanie przy 10% wkładzie, kupujący potrzebuje 100 tys. zł własnych środków, a kredyt rośnie do 900 tys. zł.
Różnica pomiędzy tymi wariantami jest bardzo istotna. Klient z niższym wkładem zachowuje dodatkowe 100 tys. zł gotówki, ale jednocześnie zwiększa swoje zadłużenie o dokładnie tę samą kwotę.
Kredyt 800 tys. zł – jaka rata?
Przyjmijmy do prostego porównania oprocentowanie 6% rocznie i raty równe. Nie jest to oferta konkretnego banku, lecz model pokazujący skalę miesięcznego obciążenia.
Przy kredycie 800 tys. zł na 25 lat rata wynosi około 5150 zł miesięcznie. Przy okresie 30 lat spada do około 4800 zł.
Jeżeli kredyt zostałby skrócony do 20 lat, miesięczne obciążenie wzrosłoby do około 5730 zł.
Przy mieszkaniu za milion złotych i 20% wkładzie trzeba więc obecnie liczyć się z ratą w okolicach 5 tys. zł miesięcznie, zależnie od okresu oraz rzeczywistych warunków uzyskanych w banku.
Kredyt 900 tys. zł – jaka rata przy 10% wkładzie?
Przy niższym wkładzie własnym potrzebne finansowanie rośnie do 900 tys. zł. Przy tych samych modelowych 6% i okresie 25 lat rata wynosi około 5800 zł miesięcznie.
Przy 30 latach jest to około 5400 zł, a przy 20 latach około 6450 zł.
Różnica pomiędzy kredytem 800 i 900 tys. zł wynosi więc przy okresie 25 lat około 650 zł miesięcznie.
W skali roku to około 7800 zł dodatkowego obciążenia. Dlatego wybór wysokości wkładu własnego ma znaczenie nie tylko dla momentu zakupu, ale również dla późniejszego miesięcznego budżetu.
Czy warto wyłożyć całe 200 tys. zł na wkład własny?
Niekoniecznie. Jeżeli klient posiada dokładnie 200 tys. zł oszczędności i całość przeznaczy na wkład, po zakupie pozostanie bez rezerwy finansowej.
To może być ryzykowne szczególnie przy mieszkaniu wymagającym wykończenia lub remontu. Po zakupie pojawiają się również koszty wyposażenia, przeprowadzki oraz bieżącego utrzymania nieruchomości.
Z drugiej strony obniżenie wkładu do 10% oznacza większy kredyt i wyższą ratę. Trzeba więc policzyć, czy zachowanie większej gotówki jest warte zwiększenia miesięcznego obciążenia.
Nie ma jednego rozwiązania odpowiedniego dla wszystkich. Wysokość wkładu powinna być dopasowana do całej sytuacji finansowej gospodarstwa domowego.
Milion złotych ceny nie oznacza, że wystarczy 200 tys. zł gotówki
Wkład własny nie jest jedynym wydatkiem związanym z zakupem nieruchomości. Kupujący powinien przygotować osobny budżet na koszty transakcyjne i wydatki pojawiające się po zakupie.
Ich wysokość zależy między innymi od tego, czy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, czy korzystamy z pośrednika, jaki jest zakres czynności notarialnych oraz czy nieruchomość wymaga wykończenia lub remontu.
Dlatego przy planowaniu zakupu za milion złotych lepiej myśleć o dwóch osobnych kwotach: pieniądzach przeznaczonych bezpośrednio na wkład oraz rezerwie na pozostałe wydatki.
Podatek PCC – kiedy trzeba doliczyć 20 tys. zł?
Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym standardowa stawka podatku od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości transakcji. Przy mieszkaniu za milion złotych oznaczałoby to 20 tys. zł.
Od tej zasady istnieje jednak bardzo ważne zwolnienie. Osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym może być zwolniona z PCC, jeżeli spełnia ustawowe warunki.
Dlatego nie należy automatycznie doliczać podatku każdemu kupującemu. Przy tej samej cenie mieszkania sytuacja osoby kupującej pierwszą nieruchomość może być inna niż klienta posiadającego już mieszkanie.
Informacje dotyczące zasad PCC publikuje Ministerstwo Finansów – podatek od czynności cywilnoprawnych.
A co z rynkiem pierwotnym?
Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera kupujący nie płaci standardowego 2% PCC, ponieważ transakcja jest objęta VAT zawartym w cenie nieruchomości.
Nie oznacza to jednak braku dodatkowych wydatków. Nowe mieszkanie często wymaga pełnego wykończenia, a przy powierzchni 50 czy 60 m² koszt przygotowania lokalu do zamieszkania może stanowić znaczącą pozycję w budżecie.
Dlatego mieszkanie za milion złotych w stanie deweloperskim może wymagać znacznie większej ilości własnej gotówki niż wynikałoby z samego wkładu własnego.
Ile trzeba zarabiać na kredyt 800 tys. zł?
Nie istnieje jedna minimalna pensja zapewniająca taki kredyt. Zdolność zależy od liczby osób w gospodarstwie, innych zobowiązań, źródła dochodu, wieku oraz okresu spłaty.
Aktualne dane dotyczące zdolności pokazują jednak skalę potrzebnych dochodów. Według wrześniowego zestawienia Totalmoney bezdzietna para z łącznym dochodem 10 tys. zł netto mogła w najlepszych przypadkach uzyskać około 816–822 tys. zł finansowania, zależnie od rodzaju oprocentowania.
Oznacza to, że przy bardzo dobrej sytuacji finansowej 10 tys. zł netto może znajdować się w okolicach granicy potrzebnej do uzyskania 800 tys. zł kredytu.
Nie można jednak przyjąć tego wyniku jako uniwersalnej zasady.
Źródło: Totalmoney – aktualny ranking zdolności kredytowej.
Przy 900 tys. zł kredytu potrzebna jest już większa zdolność
Jeżeli kupujący chce sfinansować 90% ceny mieszkania za milion złotych, potrzebuje około 900 tys. zł kredytu.
To poziom przekraczający maksymalną zdolność wspomnianej przykładowej pary z dochodem 10 tys. zł netto. Potrzebne będą więc wyższe dochody, mniejsze obciążenia albo połączenie obu czynników.
Przy wysokich kwotach różnice pomiędzy bankami stają się szczególnie istotne. Jeden bank może zatrzymać się na 800 tys. zł, podczas gdy inny przy tej samej sytuacji klienta wyliczy wyraźnie więcej.
Rodzina z dziećmi potrzebuje większego dochodu
Bank uwzględnia koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Dlatego para bez dzieci i rodzina 2+2 przy identycznym wynagrodzeniu nie muszą otrzymać takiej samej kwoty.
W aktualnym zestawieniu rodzina 2+2 z dochodem 12 tys. zł netto mogła w najlepszych wariantach osiągać zdolność w okolicach 831–882 tys. zł.
To pokazuje, że nawet 12 tys. zł netto miesięcznie nie daje automatycznej gwarancji 900 tys. zł finansowania.
Inne kredyty mogą zdecydować o wyniku
Przy próbie uzyskania 800 lub 900 tys. zł kredytu duże znaczenie mają obecne zobowiązania. Rata samochodu, kredyt gotówkowy, karta kredytowa czy limit w rachunku mogą obniżyć dostępną kwotę.
Jeżeli klientowi brakuje kilkudziesięciu tysięcy złotych zdolności, warto sprawdzić, który element najbardziej obciąża wynik.
Czasami spłata niewielkiego zobowiązania albo zamknięcie niepotrzebnego limitu może zmienić sytuację. Nie należy jednak wykonywać takich działań bez wcześniejszego policzenia efektu.
Przy kredycie 800–900 tys. zł różnice między bankami są kosztowne
Przy tak wysokiej kwocie nawet niewielka różnica w oprocentowaniu zaczyna przekładać się na znaczące pieniądze.
Załóżmy kredyt 800 tys. zł na 25 lat. Przy oprocentowaniu 6% modelowa rata wynosi około 5150 zł. Przy 6,5% wzrasta do około 5400 zł.
To około 250 zł różnicy miesięcznie i około 3 tys. zł rocznie. Jeżeli różnica utrzymywałaby się przez wiele lat, jej łączny wpływ byłby bardzo duży.
Dlatego przy wysokim finansowaniu warto porównać nie tylko zdolność, ale również realne warunki kilku banków.
Czy warto wydłużyć kredyt do 30 lat?
Dłuższy okres obniża miesięczną ratę. Przy 800 tys. zł i modelowym oprocentowaniu 6% różnica pomiędzy 25 a 30 latami wynosi około 350 zł miesięcznie.
Jednocześnie dłuższa spłata zwiększa całkowity koszt odsetek, jeżeli pozostałe parametry pozostają takie same.
Warto również pamiętać, że przy ocenie zdolności banki stosują zasady wynikające z Rekomendacji S KNF. Samo wydłużenie umowy powyżej 25 lat nie musi więc dać takiego wzrostu zdolności, jakiego klient oczekuje.
Milion złotych w Warszawie – najpierw policz kredyt, potem szukaj mieszkania
Przy takiej cenie nieruchomości rozsądnie jest odwrócić typową kolejność działania. Zamiast najpierw znaleźć mieszkanie, a później zastanawiać się nad finansowaniem, warto wcześniej sprawdzić trzy rzeczy.
Pierwsza to maksymalna zdolność. Druga – rata, którą gospodarstwo domowe rzeczywiście chce i może bezpiecznie płacić. Trzecia – ilość gotówki, którą można przeznaczyć na zakup bez pozbawienia się całej rezerwy finansowej.
Dopiero po połączeniu tych wartości powstaje realny budżet na nieruchomość.
Czy milion złotych powinien być maksymalnym budżetem?
Jeżeli bank wylicza 900 tys. zł zdolności, a klient posiada 200 tys. zł oszczędności, matematycznie może wydawać się, że nieruchomość za milion złotych mieści się w możliwościach bez problemu.
Nie oznacza to jednak, że wykorzystanie maksymalnej zdolności jest najlepszą decyzją.
Trzeba sprawdzić, jaka rata pozostanie po zakupie, ile pieniędzy zostanie w rezerwie i jak kredyt wpłynie na możliwość dalszego oszczędzania. Przy zobowiązaniu na 20–30 lat bezpieczeństwo budżetu jest ważniejsze niż maksymalna kwota zaakceptowana przez bank.
Mieszkanie za milion złotych w Warszawie z Intuum
Przy zakupie nieruchomości za milion złotych warto sprawdzić kilka wariantów jeszcze przed podpisaniem umowy. Można porównać kredyt 800 i 900 tys. zł, różne okresy spłaty oraz oferty z okresowo stałym i zmiennym oprocentowaniem.
W Intuum analizujemy zdolność klienta, wysokość wkładu własnego i bezpieczny poziom raty, a następnie porównujemy dostępne rozwiązania w różnych bankach. Pomagamy również przygotować dokumenty i prowadzimy proces do uruchomienia finansowania.
Przy warszawskich cenach milion złotych nie jest już budżetem dotyczącym wyłącznie luksusowych nieruchomości. Tym bardziej finansowanie takiego zakupu warto przygotować wcześniej – zanim wybrane mieszkanie i terminy umowy zaczną narzucać sposób działania.
