Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy nie musi być trudniejszy do uzyskania niż finansowanie dla osoby zatrudnionej na umowie o pracę. Analiza wygląda jednak inaczej. Bank nie może oprzeć się na jednej kwocie wynagrodzenia wpływającej co miesiąc od pracodawcy. Musi ustalić, jaki dochód z działalności jest powtarzalny i może być przyjęty do wieloletniej obsługi kredytu.
Ma to szczególne znaczenie w Warszawie, gdzie ceny nieruchomości powodują, że potrzebne finansowanie często wynosi 500, 700, 900 tys. zł lub więcej. Przy takich kwotach różnica pomiędzy sposobem liczenia dochodu w dwóch bankach może decydować o możliwości zakupu konkretnego mieszkania.
Dlatego przedsiębiorca nie powinien zaczynać od pytania: „który bank ma najniższe oprocentowanie?”. Najpierw trzeba ustalić, które banki dobrze policzą jego konkretny sposób uzyskiwania dochodu.
Bank nie patrzy na obrót firmy tak samo jak na dochód
To podstawowa kwestia przy analizie działalności gospodarczej.
Jeżeli na konto firmy wpływa 30 tys. zł miesięcznie, nie oznacza to, że bank przyjmie 30 tys. zł jako dochód kredytobiorcy. Firma może przecież ponosić koszty wynagrodzeń, zakupu materiałów, usług, leasingów, najmu czy innych wydatków związanych z działalnością.
Sposób ustalenia dochodu zależy między innymi od formy opodatkowania. Inaczej analizowana jest działalność rozliczana na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym, a inaczej ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Każdy bank może policzyć przedsiębiorcę inaczej
Nie istnieje jeden wspólny dla całego rynku wzór, według którego wszystkie banki wyliczają zdolność osoby prowadzącej działalność.
Banki stosują własne modele ryzyka i procedury kredytowe. Mogą różnić się między innymi wymaganym okresem prowadzenia firmy, sposobem wyliczania średniego dochodu, podejściem do sezonowości, ryczałtu, amortyzacji czy zobowiązań firmowych.
W efekcie ten sam przedsiębiorca może otrzymać wyraźnie różne wyniki zdolności w różnych instytucjach.
Dlatego w przypadku działalności gospodarczej porównanie banków powinno rozpocząć się jeszcze przed złożeniem pierwszego wniosku.
Jak bank liczy dochód przy KPiR?
Przy działalności prowadzonej z podatkową księgą przychodów i rozchodów punktem wyjścia jest wynik działalności wynikający z dokumentacji finansowej.
Bank analizuje przychody i koszty firmy oraz ustala dochód zgodnie ze swoją metodologią. Może również badać wyniki za dłuższy okres, aby sprawdzić, czy dochód jest stabilny.
Jeżeli przedsiębiorca osiągał przez wiele miesięcy podobne wyniki, sytuacja jest zwykle łatwiejsza do oceny niż w przypadku gwałtownych zmian dochodu.
Znaczenie może mieć również kierunek zmian. Rosnący biznes wygląda inaczej niż działalność, której przychody i dochody systematycznie maleją.
Podatek liniowy a kredyt hipoteczny
Sam wybór podatku liniowego nie przekreśla możliwości uzyskania wysokiego kredytu hipotecznego.
Bank nadal analizuje rzeczywiste wyniki działalności zgodnie ze swoją procedurą. Istotne będą przede wszystkim dochód możliwy do zaakceptowania przez bank, jego stabilność oraz istniejące zobowiązania.
Przedsiębiorca może więc osiągać wysoką zdolność również przy podatku liniowym, jeżeli działalność generuje odpowiedni i udokumentowany dochód.
Ryczałt jest analizowany inaczej
Przy ryczałcie sytuacja jest bardziej charakterystyczna, ponieważ podatek liczony jest od przychodu, a nie od dochodu ustalonego jako przychód pomniejszony o koszty.
Bank nie widzi więc w dokumentacji podatkowej dochodu w takiej formie jak przy KPiR. Musi oszacować, jaka część przychodu może zostać uznana za dochód klienta.
I właśnie tutaj mogą pojawić się bardzo duże różnice pomiędzy bankami.
Dwie instytucje mogą przy tym samym miesięcznym przychodzie przyjąć różne kwoty do wyliczenia zdolności. Znaczenie może mieć również rodzaj prowadzonej działalności oraz stawka ryczałtu.
20 tys. zł przychodu na ryczałcie nie oznacza 20 tys. zł dochodu dla banku
Załóżmy, że przedsiębiorca wystawia faktury na około 20 tys. zł miesięcznie.
Przy ryczałcie nie należy zakładać, że bank potraktuje całą tę kwotę jak wynagrodzenie netto z umowy o pracę. Bank zastosuje własną metodę wyliczenia dochodu akceptowanego do zdolności kredytowej.
Jeżeli jeden bank przyjmie korzystniejszą metodologię niż drugi, różnica w dostępnej kwocie kredytu może być bardzo duża.
Dlatego przy ryczałcie szczególnie istotny jest dobór banku do profilu klienta, a nie wyłącznie porównanie oprocentowania gotowych ofert.
Jak długo trzeba prowadzić działalność?
Bank chce mieć podstawę do oceny, czy dochód przedsiębiorcy ma charakter trwały. Z tego powodu jednym z kryteriów jest okres prowadzenia działalności gospodarczej.
Nie ma jednak jednej wartości obowiązującej we wszystkich bankach. Poszczególne instytucje stosują własne wymagania, a znaczenie może mieć również wcześniejsza historia zawodowa klienta.
Inaczej może być oceniana osoba, która od kilku miesięcy prowadzi działalność będącą bezpośrednią kontynuacją wcześniejszej pracy w tej samej branży, a inaczej przedsiębiorca rozpoczynający zupełnie nową działalność.
Dlatego krótki okres funkcjonowania firmy nie zawsze oznacza automatyczną odmowę, ale ogranicza liczbę możliwych rozwiązań.
Zmiana z etatu na B2B może mieć znaczenie
Popularna sytuacja dotyczy specjalistów, którzy przez kilka lat pracowali na umowie o pracę, a następnie przeszli na współpracę B2B – czasami nawet z tym samym podmiotem.
Dla klienta ekonomicznie może to być ciągłość tej samej pracy. Formalnie źródło dochodu uległo jednak zmianie.
Bank będzie analizował działalność zgodnie ze swoimi zasadami. Część instytucji może uwzględniać ciągłość wykonywania zawodu lub współpracy, ale nie należy zakładać, że każdy bank podejdzie do sytuacji identycznie.
Jeżeli zakup mieszkania planowany jest krótko po przejściu na B2B, warto sprawdzić możliwości finansowania przed zmianą formy zatrudnienia albo możliwie wcześnie po jej dokonaniu.
Stabilność dochodu jest ważniejsza niż jeden świetny miesiąc
Bank finansujący zakup mieszkania na 20 czy 30 lat nie chce wiedzieć wyłącznie, ile przedsiębiorca zarobił w ostatnim miesiącu.
Znacznie ważniejsze jest to, czy dochód można uznać za powtarzalny.
Jeżeli firma osiągnęła w jednym miesiącu 40 tys. zł dochodu, ale wcześniej generowała po kilka tysięcy, bank nie musi przyjąć ostatniego wyniku jako podstawy do wyliczenia zdolności.
Analiza może obejmować średnie wartości z określonego okresu oraz zmiany wyników działalności w czasie.
Sezonowość działalności może wpływać na ocenę
Nie każda firma generuje podobny wynik w każdym miesiącu.
Branża budowlana, turystyczna, e-commerce czy działalność oparta na dużych pojedynczych kontraktach mogą charakteryzować się dużymi wahaniami przychodów.
Bank może analizować dłuższy okres właśnie po to, żeby pojedynczy bardzo dobry miesiąc nie zniekształcał obrazu firmy.
Przedsiębiorca powinien być przygotowany na to, że zdolność będzie wynikała z wyniku akceptowanego przez bank, a nie z najlepszego okresu działalności.
Leasing samochodu może obniżyć zdolność
Przedsiębiorcy często posiadają zobowiązania, których pracownik etatowy nie ma: leasing samochodu, kredyt firmowy, limit w rachunku czy kartę firmową.
Sposób uwzględniania tych zobowiązań zależy od banku i rodzaju finansowania.
Nie należy więc zakładać, że skoro rata leasingowa znajduje się w kosztach działalności, to zawsze pozostanie bez dodatkowego wpływu na analizę zdolności.
Przed złożeniem wniosku warto dokładnie przeanalizować wszystkie zobowiązania prywatne i firmowe.
Amortyzacja może być potraktowana inaczej niż zwykły koszt
To kolejny przykład pokazujący, dlaczego dochód podatkowy i dochód przyjmowany przez bank nie zawsze są identyczne.
Amortyzacja jest kosztem księgowym, ale nie oznacza w każdym miesiącu faktycznego wypływu gotówki w tej samej wysokości.
Niektóre metodologie bankowe mogą uwzględniać ten fakt podczas analizy dochodu przedsiębiorcy.
Szczegółowe podejście zależy jednak od konkretnej instytucji i aktualnej procedury, dlatego nie należy z góry dodawać amortyzacji do dochodu przy samodzielnym liczeniu zdolności.
Optymalizacja podatkowa może zmniejszyć zdolność kredytową
To problem, który pojawia się u części przedsiębiorców.
Z punktu widzenia podatków wysokie koszty firmy mogą być korzystne, ponieważ obniżają podstawę opodatkowania. Z punktu widzenia banku mogą jednocześnie oznaczać niższy dochód możliwy do przyjęcia przy kredycie.
Przedsiębiorca może więc posiadać wysokie obroty, wartościową firmę i dobrą płynność, a jednocześnie wykazywać relatywnie niski dochód podatkowy.
Jeżeli w najbliższym czasie planowany jest duży kredyt hipoteczny, warto brać ten mechanizm pod uwagę odpowiednio wcześniej. Nie chodzi o sztuczne zwiększanie podatku, lecz o świadomość, że decyzje księgowe mogą wpływać na późniejszą ocenę przez bank.
Co z jednorazowymi kosztami firmy?
Zakup sprzętu, większa inwestycja albo inny jednorazowy wydatek może obniżyć wynik działalności w konkretnym okresie.
Nie oznacza to automatycznie, że każdy bank całkowicie pominie charakter takiego zdarzenia. Sposób analizy zależy jednak od procedury konkretnej instytucji i dokumentacji klienta.
Dlatego przy nietypowym wyniku finansowym warto ustalić przyczynę i przygotować dokumenty pozwalające właściwie przedstawić sytuację przedsiębiorstwa.
Zaległości wobec ZUS i urzędu skarbowego mogą być problemem
Przy kredycie hipotecznym przedsiębiorca musi liczyć się z dokładniejszą weryfikacją działalności.
Bank może wymagać dokumentów dotyczących rozliczeń podatkowych oraz składek. Zakres dokumentacji zależy od procedury i może różnić się pomiędzy instytucjami.
Zaległości publicznoprawne mogą utrudnić uzyskanie finansowania, dlatego przed rozpoczęciem procesu warto uporządkować rozliczenia firmy.
Jakie dokumenty może przygotować przedsiębiorca?
Dokładna lista zależy od formy opodatkowania i wymagań wybranego banku.
W praktyce mogą być potrzebne między innymi zeznania podatkowe, dokumentacja księgowa za bieżący okres, ewidencja przychodów przy ryczałcie, informacje o składkach i podatkach, wyciągi z rachunku oraz dokumenty dotyczące istniejących zobowiązań.
Bank może również poprosić o dodatkowe dokumenty, jeżeli sytuacja firmy wymaga wyjaśnienia.
Nie warto więc kompletować identycznego zestawu dokumentów „do wszystkich banków”. Najpierw lepiej ustalić, które instytucje są realnie brane pod uwagę.
Przedsiębiorca kupujący mieszkanie w Warszawie potrzebuje często wysokiej zdolności
Według aktualnych ofert rynku pierwotnego średnia cena nowego mieszkania w Warszawie znajduje się w okolicach 19,7 tys. zł za m². Bieżące ceny można sprawdzić na stronie RynekPierwotny.pl – nowe mieszkania w Warszawie.
Przy takim poziomie cen 50-metrowe mieszkanie odpowiada średnio kwocie zbliżonej do miliona złotych. W części dzielnic będzie wyraźnie taniej, a w centralnych lokalizacjach znacznie drożej.
Przy nieruchomości za milion złotych i 20% wkładzie własnym potrzebny kredyt wynosi około 800 tys. zł.
Dlatego sposób policzenia dochodu przedsiębiorcy może mieć bezpośredni wpływ na to, czy transakcja jest możliwa.
800 tys. zł kredytu – jaka rata?
Przy modelowym oprocentowaniu 6% kredyt 800 tys. zł na 25 lat oznacza ratę około 5150 zł miesięcznie.
Przy 30 latach jest to około 4800 zł, natomiast przy 20 latach około 5730 zł.
Są to wyłącznie przykładowe obliczenia, a nie oferta konkretnego banku. Pokazują jednak skalę miesięcznego obciążenia, które musi zostać uwzględnione w analizie zdolności.
Czy przedsiębiorca może dostać 800–900 tys. zł kredytu?
Tak. Sama działalność gospodarcza nie wyklucza wysokiego finansowania.
Kluczowe jest jednak to, jaki dochód bank przyjmie do analizy oraz jakie inne obciążenia posiada klient.
Przedsiębiorca osiągający wysoki i stabilny dochód może mieć zdolność pozwalającą na finansowanie nieruchomości za milion złotych lub więcej. Nie da się jednak określić wymaganych obrotów jedną uniwersalną kwotą, ponieważ zależy to od formy opodatkowania i metodologii banku.
Wspólny kredyt przedsiębiorcy i osoby na etacie
Popularnym wariantem jest kredyt dwóch osób, z których jedna prowadzi działalność, a druga pracuje na umowie o pracę.
Bank analizuje wtedy oba źródła dochodu zgodnie z zasadami dotyczącymi każdego z nich.
Stabilne wynagrodzenie etatowe może zwiększyć łączną zdolność gospodarstwa, ale nie oznacza, że dochód przedsiębiorcy przestaje być dokładnie weryfikowany.
W przypadku wysokiego kredytu suma dwóch prawidłowo udokumentowanych dochodów może jednak znacząco zwiększyć możliwości finansowania.
Czy warto zamykać karty i limity przed wnioskiem?
Niewykorzystywane limity na kartach i rachunkach mogą wpływać na zdolność, ponieważ bank bierze pod uwagę możliwość ich wykorzystania.
Dotyczy to zarówno zobowiązań prywatnych, jak i – zależnie od metodologii – części produktów firmowych.
Nie oznacza to, że przed każdym wnioskiem należy automatycznie zamknąć wszystkie dostępne produkty. Najpierw warto policzyć, czy faktycznie ograniczają potrzebną zdolność.
Nie składaj wniosku przypadkowo do banku z najniższą reklamowaną ratą
Przy działalności gospodarczej najtańsza oferta na tabeli może być praktycznie bezużyteczna, jeżeli dany bank niekorzystnie policzy dochód klienta.
Przykładowo bank A może oferować niższe oprocentowanie, ale przyznać przedsiębiorcy tylko 550 tys. zł zdolności. Bank B może mieć nieco inne warunki cenowe, ale zaakceptować 800 tys. zł.
Jeżeli mieszkanie wymaga 750 tys. zł finansowania, pierwsza oferta nie rozwiązuje problemu bez względu na atrakcyjność oprocentowania.
Dlatego kolejność powinna być odwrotna: najpierw banki, w których profil klienta pozwala uzyskać potrzebne finansowanie, później porównanie kosztów dostępnych ofert.
Kiedy sprawdzić zdolność przed zakupem mieszkania?
Przedsiębiorca powinien zrobić to możliwie wcześnie, szczególnie jeżeli planuje zakup droższej nieruchomości w Warszawie.
Wcześniejsza analiza może wykazać problem, którego nie da się rozwiązać w tydzień: zbyt krótki okres działalności, niekorzystny wynik poprzedniego roku, wysokie zobowiązania albo sposób rozliczania dochodu, który część banków traktuje mniej korzystnie.
Jeżeli problem zostanie wykryty kilka miesięcy przed zakupem, możliwości działania są zwykle większe niż po podpisaniu umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej.
Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy wymaga dobrania banku do klienta
W przypadku osoby na etacie różnice w zdolności pomiędzy bankami również występują. Przy działalności gospodarczej mogą być jednak znacznie większe.
KPiR, podatek liniowy, ryczałt, sezonowość, leasingi, okres prowadzenia firmy i zmiany wyników finansowych powodują, że ten sam przedsiębiorca może zostać oceniony przez banki zupełnie inaczej.
W Intuum analizujemy sposób uzyskiwania dochodu, zobowiązania i planowaną kwotę finansowania, a następnie porównujemy rozwiązania dostępne w różnych bankach. Przy przedsiębiorcy szczególnie ważne jest, aby nie tracić czasu na instytucje, których metodologia nie pasuje do jego sytuacji.
Przy zakupie mieszkania w Warszawie różnica w zdolności rzędu 100 czy 200 tys. zł może oznaczać zupełnie inną nieruchomość. Dlatego analizę finansowania warto przeprowadzić zanim rozpocznie się finalne negocjacje ze sprzedającym lub deweloperem.
