500 tys., 700 tys. i 900 tys. zł kredytu hipotecznego to trzy zupełnie różne poziomy finansowania. W Warszawie różnica pomiędzy nimi nie oznacza jednak wyłącznie większego lub mniejszego mieszkania. Może decydować również o tym, w jakiej części miasta w ogóle można rozpocząć realne poszukiwania.
Przy aktualnych cenach nowych mieszkań kredyt 500 tys. zł i standardowy 20% wkład własny dają budżet około 625 tys. zł. Przy kredycie 700 tys. zł rośnie on do około 875 tys. zł, a przy 900 tys. zł – do około 1,125 mln zł.
Różnica pomiędzy pierwszym i ostatnim wariantem to pół miliona złotych w cenie nieruchomości. Jednocześnie oznacza ona również zupełnie inną ratę i wymagania dotyczące dochodów.
Ile kosztują obecnie mieszkania w Warszawie?
Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie wynosi obecnie około 19,7 tys. zł za m². Nie oznacza to jednak, że tyle samo zapłacimy w każdej części miasta.
W aktualnej ofercie rynku pierwotnego średnie ceny w wybranych dzielnicach wynoszą około 14 tys. zł za m² na Białołęce, 15,2 tys. zł na Targówku, 16,1 tys. zł w Ursusie i około 19,7 tys. zł na Mokotowie.
Znacznie drożej jest na Woli, gdzie średnia przekracza 27 tys. zł za m², oraz w Śródmieściu, gdzie znajduje się powyżej 35 tys. zł za m².
Bieżące ceny i oferty można sprawdzić w zestawieniu RynekPierwotny.pl – nowe mieszkania w Warszawie.
Są to ceny ofertowe mieszkań z rynku pierwotnego. Konkretne nieruchomości mogą kosztować mniej lub więcej, a na rynku wtórnym poziom cen i możliwości negocjacji mogą wyglądać inaczej.
Kredyt 500 tys. zł – jaki budżet na mieszkanie?
Przy 20% wkładzie własnym kredyt 500 tys. zł odpowiada nieruchomości kosztującej około 625 tys. zł.
Kupujący musi w takim wariancie posiadać około 125 tys. zł wkładu własnego. Do tego należy doliczyć środki na koszty transakcyjne, a w przypadku nowego mieszkania również na jego wykończenie.
Przy średniej dla całej Warszawy wynoszącej około 19,7 tys. zł za m² budżet 625 tys. zł odpowiada mieszkaniu o powierzchni około 32 m².
To jednak dopiero średnia. W tańszych dzielnicach możliwości są większe.
Co można kupić za 625 tys. zł?
Przy obecnych średnich cenach rynku pierwotnego budżet 625 tys. zł odpowiada orientacyjnie:
- około 45 m² na Białołęce,
- około 41 m² na Targówku,
- około 39 m² w Ursusie,
- około 32 m² na Mokotowie,
- około 23 m² na Woli,
- około 18 m² w Śródmieściu.
To pokazuje, że pół miliona złotych kredytu nadal pozwala finansować zakup mieszkania w Warszawie, ale przy standardowym wkładzie własnym wybór większego lokalu będzie koncentrował się przede wszystkim na tańszych częściach miasta lub rynku wtórnym.
Jaka rata kredytu 500 tys. zł?
Przyjmijmy modelowe oprocentowanie 6% i raty równe. Nie jest to oferta konkretnego banku, ale punkt odniesienia pozwalający porównać poszczególne kwoty.
Przy 25 latach rata 500 tys. zł wynosi około 3220 zł miesięcznie.
Przy 30 latach spada do około 3000 zł, natomiast przy 20 latach wzrasta do około 3580 zł.
Różnica w racie pomiędzy 25 i 30 latami nie jest więc ogromna, natomiast wydłużenie okresu powoduje wzrost całkowitego kosztu odsetkowego.
Kredyt 700 tys. zł – budżet rośnie do 875 tys. zł
Przy 20% wkładzie własnym kredyt 700 tys. zł pozwala sfinansować zakup nieruchomości za około 875 tys. zł.
Własne środki wynoszą wtedy około 175 tys. zł.
Przy warszawskiej średniej cenie około 19,7 tys. zł za m² taki budżet odpowiada około 44 m² nowego mieszkania.
W tańszych dzielnicach można jednak myśleć już o powierzchni przekraczającej 50 czy nawet 60 m².
Co można kupić za 875 tys. zł?
Przy aktualnych średnich cenach budżet około 875 tys. zł oznacza orientacyjnie:
- około 62 m² na Białołęce,
- około 58 m² na Targówku,
- około 54 m² w Ursusie,
- około 44 m² na Mokotowie,
- około 32 m² na Woli,
- około 25 m² w Śródmieściu.
W tym wariancie pojawia się już znacznie większy wybór mieszkań rodzinnych w zewnętrznych dzielnicach Warszawy. Nadal jednak lokalizacja ma ogromne znaczenie – 875 tys. zł może oznaczać ponad 60 m² albo około 25 m².
Jaka rata kredytu 700 tys. zł?
Przy modelowym oprocentowaniu 6% kredyt 700 tys. zł na 25 lat oznacza ratę około 4510 zł miesięcznie.
Przy 30 latach rata wynosi około 4200 zł, a przy 20 latach około 5015 zł.
W porównaniu z kredytem 500 tys. zł miesięczne obciążenie rośnie przy okresie 25 lat o około 1290 zł.
Dlatego dodatkowe 200 tys. zł zdolności wyraźnie zwiększa możliwości zakupowe, ale równie wyraźnie zmienia miesięczny budżet gospodarstwa domowego.
Kredyt 900 tys. zł – ponad milion złotych na mieszkanie
Przy 20% wkładzie własnym kredyt 900 tys. zł daje budżet około 1,125 mln zł.
Kupujący musi przygotować około 225 tys. zł wkładu własnego oraz dodatkową rezerwę na pozostałe koszty.
Przy średniej cenie dla Warszawy taki budżet odpowiada około 57 m² nowego mieszkania.
W tańszych dzielnicach powierzchnia może zbliżać się do 70–80 m².
Co można kupić za 1,125 mln zł?
Przy obecnych średnich cenach budżet 1,125 mln zł odpowiada orientacyjnie:
- około 80 m² na Białołęce,
- około 74 m² na Targówku,
- około 70 m² w Ursusie,
- około 57 m² na Mokotowie,
- około 41 m² na Woli,
- około 32 m² w Śródmieściu.
Przy takim finansowaniu można więc wybierać pomiędzy stosunkowo dużym mieszkaniem w bardziej zewnętrznej części miasta a znacznie mniejszym lokalem bliżej centrum.
Jaka rata kredytu 900 tys. zł?
Przy modelowym oprocentowaniu 6% i okresie 25 lat rata kredytu 900 tys. zł wynosi około 5800 zł miesięcznie.
Przy 30 latach jest to około 5400 zł, natomiast przy 20 latach około 6450 zł.
W stosunku do kredytu 500 tys. zł miesięczna rata przy 25 latach jest więc wyższa o około 2580 zł.
To bardzo duża różnica, dlatego maksymalna zdolność nie powinna być jedynym kryterium ustalania budżetu na mieszkanie.
500, 700 i 900 tys. zł – porównanie rat
Przy tych samych założeniach – 25 lat i modelowe oprocentowanie 6% – miesięczne raty wynoszą w przybliżeniu:
- 500 tys. zł – 3220 zł,
- 700 tys. zł – 4510 zł,
- 900 tys. zł – 5800 zł.
Każde dodatkowe 200 tys. zł kredytu oznacza w tym modelu około 1290 zł większego miesięcznego obciążenia.
To prosty sposób na ocenę, czy większy budżet na nieruchomość jest rzeczywiście wart wyższej raty.
A co przy 10% wkładzie własnym?
Niższy wkład zmienia proporcje pomiędzy własną gotówką a finansowaniem bankowym.
Jeżeli kredyt nadal wynosi dokładnie 500 tys. zł, a stanowi 90% ceny nieruchomości, maksymalna cena wynosi około 556 tys. zł. Wkład własny to około 56 tys. zł.
Przy kredycie 700 tys. zł nieruchomość może kosztować około 778 tys. zł, a wkład wyniesie około 78 tys. zł.
Przy kredycie 900 tys. zł cena wynosi około miliona złotych, a własne środki około 100 tys. zł.
Niższy wkład oznacza więc mniej gotówki potrzebnej na początku, ale przy tej samej kwocie kredytu daje mniejszy całkowity budżet na nieruchomość.
Większy wkład własny może zmienić sytuację bardziej niż wyższa zdolność
Załóżmy, że klient ma zdolność na 700 tys. zł kredytu.
Przy 175 tys. zł wkładu jego budżet wynosi około 875 tys. zł. Jeżeli posiada jednak 300 tys. zł własnych środków i chce je przeznaczyć na zakup, całkowity budżet rośnie do miliona złotych bez zwiększania zadłużenia.
To ważne szczególnie dla osób sprzedających wcześniejsze mieszkanie albo posiadających większe oszczędności.
Nie zawsze trzeba zwiększać kredyt, żeby przejść do wyższego przedziału cenowego nieruchomości.
Ile trzeba zarabiać na 500, 700 i 900 tys. zł kredytu?
Nie można przypisać każdej kwocie jednej wymaganej pensji. Bank bierze pod uwagę liczbę osób w gospodarstwie, dzieci, obecne zobowiązania, źródło dochodów, wiek oraz okres kredytowania.
Aktualne rankingi zdolności pokazują jednak skalę. Według zestawienia Totalmoney bezdzietna para osiągająca łącznie 10 tys. zł netto mogła w najlepszych wariantach uzyskać około 816–822 tys. zł kredytu.
Rodzina 2+2 z dochodem 12 tys. zł netto mogła w najlepszych przypadkach osiągać zdolność około 831–882 tys. zł.
Źródło: Totalmoney – ranking zdolności kredytowej.
Oznacza to, że 900 tys. zł finansowania jest już poziomem wymagającym bardzo dobrej sytuacji dochodowej albo odpowiednio wysokich zarobków w stosunku do kosztów gospodarstwa.
Zdolność 900 tys. zł nie oznacza, że trzeba wziąć 900 tys. zł
Bank określa maksymalną kwotę, którą jest gotowy udostępnić przy przyjętych założeniach. Nie jest to rekomendacja dotycząca tego, ile klient powinien pożyczyć.
Jeżeli przy 900 tys. zł kredytu rata wynosi około 5800 zł, a przy 700 tys. zł około 4510 zł, różnica wynosi prawie 1300 zł miesięcznie.
W ciągu roku jest to ponad 15 tys. zł różnicy w bieżącym obciążeniu budżetu.
Warto więc odpowiedzieć sobie na pytanie, czy większy metraż albo droższa lokalizacja są warte takiej różnicy przez wiele kolejnych lat.
Nie zapominaj o kosztach po zakupie
Budżetu nie należy wyczerpywać do ostatniej złotówki na cenę nieruchomości i wkład własny.
Nowe mieszkanie może wymagać pełnego wykończenia. Lokal z rynku wtórnego może wymagać remontu. Dochodzą również koszty notarialne, przeprowadzka, wyposażenie oraz wydatki związane z samym kredytem.
W określonych przypadkach przy zakupie na rynku wtórnym może wystąpić również PCC. Osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą korzystać ze zwolnienia, jeżeli spełniają ustawowe warunki.
Dlatego osoba posiadająca 200 tys. zł oszczędności nie zawsze powinna przeznaczać całe 200 tys. zł na wkład własny.
Rynek wtórny może całkowicie zmienić wynik
Wyliczenia metrażu w tym artykule opierają się na średnich cenach ofertowych nowych mieszkań. Nie oznacza to, że za 625 tys. zł nie da się znaleźć w Warszawie większego lokalu.
Na rynku wtórnym pojawiają się starsze budynki, mieszkania do remontu i nieruchomości w lokalizacjach, w których ceny mogą być niższe od średnich dla nowych inwestycji.
Z drugiej strony atrakcyjne mieszkanie w dobrej lokalizacji może kosztować znacznie więcej niż średnia dla dzielnicy.
Dlatego przedstawione metraże należy traktować jako orientacyjne porównanie siły nabywczej poszczególnych kwot kredytu.
Najpierw rata czy mieszkanie?
Najbezpieczniej zacząć od miesięcznego budżetu.
Jeżeli gospodarstwo domowe uznaje, że komfortowa rata to maksymalnie około 4500 zł, modelowo odpowiada to kredytowi w okolicach 700 tys. zł przy przyjętych wcześniej parametrach.
Wtedy można dodać własne środki i otrzymać realny budżet zakupowy.
Dopiero później warto sprawdzić, które dzielnice i jaki metraż mieszczą się w tej kwocie.
500, 700 czy 900 tys. zł – jak wybrać właściwą kwotę kredytu?
Nie należy zaczynać od maksymalnej kwoty dostępnej w banku. Warto zacząć od określenia raty, która pozostawia odpowiedni margines na codzienne wydatki, oszczędności i nieprzewidziane sytuacje.
Następnie można zestawić tę kwotę z wkładem własnym oraz cenami nieruchomości w interesujących częściach Warszawy.
Może się okazać, że zwiększenie kredytu z 700 do 900 tys. zł pozwala kupić wymarzone mieszkanie. Może się również okazać, że zmiana dzielnicy daje podobny efekt bez dodatkowych 200 tys. zł długu.
Kredyt na mieszkanie w Warszawie z Intuum
Przy warszawskich cenach różnica pomiędzy kredytem 500, 700 i 900 tys. zł oznacza zupełnie inny rynek nieruchomości. Jednocześnie każda z tych kwot wymaga innej zdolności i powoduje inne obciążenie miesięcznego budżetu.
W Intuum analizujemy zdolność klienta, dostępny wkład własny i zakładany poziom raty, a następnie porównujemy dostępne rozwiązania w różnych bankach.
Dzięki temu można ustalić nie tylko maksymalną kwotę kredytu, ale przede wszystkim realny i bezpieczny budżet na mieszkanie. Dopiero wtedy warto zestawić go z cenami w poszczególnych dzielnicach Warszawy i rozpocząć konkretne poszukiwania.
