Przystępując do starania o kredyt, napotykamy na zestaw słów, które początkowo wydawać się mogą przytłaczające. Poza kwotą kredytu i perspektywą lat do spłaty nie powinniśmy jednak czuć się przytłoczeni niczym innym, dlatego warto jak najszybciej zgłębić podstawowe pojęcia bankowe dotyczące kredytu.
Wskaźnik LTV ma bardzo duży wpływ na warunki otrzymywanego kredytu, dlatego warto wiedzieć, czym on jest. Wskaźnik LTV, czyli tzw. Loan to Value określa relacje wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia, czyli nieruchomości. A konkretniej, LTV co to takiego?
Co to jest wskaźnik LTV?
Załóżmy, że nieruchomość, na którą zaciągamy kredyt, warta jest 300 tys. zł., a bank udziela nam kredytu w wysokości 100 tys. zł. Mówi to nam po pierwsze, że nasz wkład własny do kredytu wynosi 200 tys., a po drugie, że wskaźnik LTV wynosi 30%. To całkiem dobra sytuacja dla oprocentowania naszego kredytu. Przyjmuje się bowiem, że mniejsza wartość LTV kredyt obniża, dzięki temu, że banki mogą nam zaoferować niższe oprocentowanie.
Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego z 2014 r. LTV nie może wynosić już 100%, innymi słowy pokrywać całości wartości nieruchomości. Od 2017 r. ustanowiono, że nie może ono wynosić więcej niż 80%, a w niektórych sytuacjach 90%. Oznacza to dla kredytobiorcy konieczność posiadania wkładu własnego w wysokości, odpowiednio 20% czy 10% wartości nieruchomości. Oczywiście bankowi bardziej opłaca się udzielenie kredytu przy niższym LTV, np. na poziomie 50% niż gdy poziom LTV wynosi 90%.
Jak liczyć wskaźnik LTV przy kredycie?
Wskaźnik LTV służy do oceny ryzyka kredytowego. Im większą sumę bank pożycza, tym większe ryzyko niespłacenia zadłużenia ponosi. Przez 20-30 lat kredytowania może się wiele wydarzyć, chociażby kryzys gospodarczy obniżający wartość nieruchomości. Dwa elementy mają wpływ na poziom LTV – kwota kredytu i wartość zabezpieczenia. Wskaźnik LTV – jak liczyć? Trzeba dysponować dwoma liczbami – wartością nieruchomości i kwotą kredytu. Gdy znamy wartość nieruchomości oraz kwotę, jaką dysponujemy, wiemy, ile od banku będziemy chcieli pożyczyć. Do policzenia wskaźnika LTV będzie nam zatem potrzebny następujący wzór:
Wskaźnik LTV wzór = (wysokość udzielonego kredytu/ wartość nieruchomości) x 100%
Najlepiej, jeśli jego wartość będzie wynosiła 80% lub mniej. W przeciwnym razie możemy mieć kłopot z uzyskaniem kredytu.
Jak LTV wpływa na koszt kredytu hipotecznego?
Obecnie, jak już wspomniano, nie ma możliwości znalezienia takiego kredytu hipotecznego na rynku, który pokrywałby 100% wartości nieruchomości. Co to jest LTV w kredycie hipotecznym? Od 2017 roku maksymalny wskaźnik LTV może wynosić 80%. Dopuszcza się jego poziom w wysokości 90% pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia kredytu, np. w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zwiększa to comiesięczną ratę, ale przy trudnościach ze zgromadzeniem wkładu własnego umożliwia uzyskanie kredytu na wymarzone mieszkanie.
Faktem jest, że koszty kredytu są tym wyższe, im wyższy jest wskaźnik LTV. Dotyczy to wysokości marży, jednorazowej prowizji czy wysokości rat, które mogą być wyższe, chociażby ze względu na wspomniane ubezpieczenie przy niskim wkładzie własnym. Wyższy wkład własny daje klientowi szansę na lepszą ofertę kredytu, dlatego, jeśli to tylko możliwe warto dać sobie czas na zgromadzenie jak największej ilości środków. Czy opłaca się przeznaczyć wszystkie zgromadzone środki na wkład własny obniżając jak najbardziej poziom LTV?
Wskaźnik LTV a wkład własny
Wkład własny jest nie do uniknięcia przy staraniu się o kredyt hipoteczny. Dla banku wysoki wkład własny daje duże poczucie bezpieczeństwa, ale jednocześnie bank jako instytucja finansowa ma na celu zarobienie na udzielonym nam kredycie. Wracając zatem do powyższego przykładu nieruchomości wartej 300 tys., kredyt na 100 tys. może oznaczać, że bank mało na nas zarobi, biorąc pod uwagę odsetki i prowizje. W tym przypadku przy 30% LTV kredyt hipoteczny może okazać się nienegocjowalny jeśli chodzi o warunki związane z marżą czy oprocentowaniem.
W najdogodniejszej pozycji do negocjacji pozostają osoby zaciągające wysokie zobowiązanie, dysponujące 20% wkładem własnym i wykazujące dobrą zdolność kredytową. W ten sposób można uniknąć płacenia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego i możemy liczyć na obniżenie marży bankowej. Ta ostatecznie determinuje wysokość płaconych odsetek i miesięcznej raty kredytu. Krótko mówiąc, w takich okolicznościach nasz kredyt może okazać się najtańszy. Co w sytuacji, gdy nie dysponujemy wystarczającą ilością gotówki na wkład własny?
Co poza gotówką może być wkładem własnym w kredycie hipotecznym?
Brak wystarczającej kwoty na wkład własny nie musi oznaczać zbyt wysokiego LTV, a tym samym wykluczać uzyskanie kredytu. Banki uznają za wkład własny inną nieruchomość czy działkę budowlaną, która jest już zabudowana, należącą do kredytobiorcy. Również książeczka mieszkaniowa słynna ponad 30 lat temu może stanowić zabezpieczenie dla banku. Jeśli chodzi o nieruchomość, ważne by nie były obciążone hipoteką. Wtedy rzeczoznawca ocenia jej wartość i taka kwota może sama w sobie stanowić nasz wkład własny albo łącznie ze zgromadzona gotówką.
Jak wskaźnik LTV zmienia się w trakcie spłacania kredytu?
Wskaźnik LTV w czasie spłacania kredytu ulega zmianie. Wiąże się to ze zmianą wartości nieruchomości na przestrzeni czasu, spłatą kapitału czy w przypadku kredytów walutowych, wahaniami kursu waluty. W przypadku kredytów udzielonych w polskich złotych można spodziewać się spadku wskaźnika LTV, bo z miesiąca na miesiąc wielkość zadłużenia klienta wobec banku spada. Kredyty walutowe mogą natomiast wiązać się z jego wzrostem, podobnie jak wzrosnąć może sama suma zadłużenia.
W ostatnim czasie rejestruje się drastyczny wzrost cen mieszkań, co przekłada się na konieczność zaciągania większych kredytów, dysponowania większym wkładem własnym. Kredyty same w sobie nie są aż tak drogie, stąd popyt na mieszkania nie maleje. Dlatego warto zrobić szczegółowe rozeznanie co do ofert kredytów bankowych, pamiętając, aby suma zobowiązania jak najbardziej odpowiadała naszej sytuacji majątkowej.
