Wysokie stopy procentowe potrafią skutecznie ostudzić chęć zakupu mieszkania na kredyt. Rata jest wyższa, zdolność kredytowa niższa, a perspektywa związania się z bankiem na kilkadziesiąt lat wygląda mniej atrakcyjnie niż w okresie taniego pieniądza. Naturalnym odruchem jest więc czekanie. Skoro oprocentowanie jest wysokie, być może lepiej odłożyć zakup do czasu, gdy kredyty stanieją.
Tyle że w przypadku nieruchomości odpowiedź nie jest tak prosta. Koszt kredytu jest tylko jednym z elementów całej transakcji. Znaczenie mają również ceny mieszkań, sytuacja kupującego, wysokość wkładu własnego, stabilność dochodów oraz to, co stanie się z popytem, gdy finansowanie rzeczywiście stanieje.
Niższe stopy nie muszą oznaczać tańszego mieszkania
Obniżenie stóp procentowych jest dobrą wiadomością dla osób korzystających z kredytów. Przy pozostałych warunkach bez zmian niższe oprocentowanie oznacza niższą ratę i zazwyczaj większą zdolność kredytową.
Dokładnie ten sam mechanizm działa jednak na tysiące innych potencjalnych kupujących. Osoby, które wcześniej nie miały wystarczającej zdolności albo uznawały ratę za zbyt wysoką, mogą wrócić na rynek. Jeżeli liczba dostępnych mieszkań nie wzrośnie w podobnym tempie, większy popyt może przełożyć się na ceny.
Może więc dojść do sytuacji, w której kredyt za rok będzie tańszy, ale nieruchomość będzie kosztowała więcej. Część korzyści wynikającej z niższego oprocentowania zostanie wtedy pochłonięta przez wyższą cenę zakupu.
Nie oznacza to oczywiście, że ceny mieszkań zawsze rosną po obniżkach stóp. Rynek nieruchomości zależy od znacznie większej liczby czynników. Pokazuje to jednak, dlaczego samo oczekiwanie na tańszy kredyt nie jest kompletną strategią.
Najważniejsza jest rata, którą można bezpiecznie płacić
Bank może być gotowy udzielić kredytu na określoną kwotę, ale nie oznacza to jeszcze, że warto wykorzystać całą dostępną zdolność.
Znacznie ważniejsze jest pytanie, jaka rata pozostawi gospodarstwu domowemu odpowiedni margines bezpieczeństwa. Po zapłaceniu raty nadal trzeba finansować codzienne życie, utrzymanie nieruchomości, samochód, wakacje, nieplanowane wydatki czy okresowe spadki dochodów.
Jeżeli zakup mieszkania oznacza wykorzystanie praktycznie wszystkich oszczędności na wkład własny, a miesięczna rata pochłania większość wolnych środków, czekanie może być rozsądniejsze. Nie dlatego, że za pół roku stopy na pewno będą niższe, lecz dlatego, że sama konstrukcja domowego budżetu jest zbyt napięta.
Inaczej wygląda sytuacja osoby posiadającej stabilne dochody, odpowiedni wkład własny i rezerwę pozostającą po zakupie. W takim przypadku wysokie oprocentowanie nie musi automatycznie przekreślać transakcji.
Wysokie stopy mogą dawać kupującemu pewną przewagę
Droższy kredyt ogranicza liczbę osób zdolnych do sfinansowania zakupu. Na części rynku oznacza to mniejszą konkurencję między kupującymi.
Ma to znaczenie szczególnie wtedy, gdy sprzedającemu zależy na czasie. Przy dużym zainteresowaniu nieruchomością trudno oczekiwać znacznych ustępstw. Jeśli potencjalnych nabywców jest mniej, możliwości negocjacji mogą być większe.
Dlatego warto patrzeć nie tylko na cenę ofertową, ale również na rzeczywistą cenę, za którą można kupić konkretną nieruchomość. Kilkadziesiąt tysięcy złotych wynegocjowane przy zakupie może mieć większe znaczenie niż niewielka różnica w początkowym oprocentowaniu kredytu.
Nie każda oferta daje oczywiście przestrzeń do negocjacji. Dobre mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach mogą szybko znajdować nabywców niezależnie od sytuacji na rynku kredytowym.
Kredyt zaciągany dzisiaj nie musi mieć takich samych warunków przez 25 lat
Częstym błędem jest traktowanie aktualnej raty jako wartości, która będzie obowiązywała przez cały okres kredytowania. Tymczasem kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem wieloletnim, a warunki rynkowe w tym czasie mogą zmieniać się wielokrotnie.
W zależności od rodzaju oprocentowania, konstrukcji umowy i przyszłej sytuacji rynkowej koszt finansowania może się zmieniać. Możliwe może być również refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie zobowiązania do innego banku oferującego korzystniejsze warunki.
Nie powinno się jednak zaciągać kredytu, którego obecna rata jest nie do udźwignięcia, wyłącznie z założeniem, że w przyszłości na pewno będzie taniej. Ewentualny spadek kosztów finansowania powinien być korzyścią, a nie warunkiem koniecznym do utrzymania płynności domowego budżetu.
Kiedy zakup może mieć sens mimo wysokich stóp?
Przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość jest potrzebna na dłużej, dochody są stabilne, a rata mieści się w rozsądnym budżecie. Znaczenie ma również posiadanie rezerwy finansowej po wniesieniu wkładu własnego.
Argumentem za zakupem może być także znalezienie nieruchomości dobrze dopasowanej pod względem lokalizacji, ceny i parametrów. Idealne mieszkanie nie zawsze pojawi się ponownie wtedy, gdy warunki kredytowe będą lepsze.
Warto też zestawić koszt zakupu z alternatywą. Jeżeli ktoś przez kolejne dwa lata zamierza wynajmować mieszkanie tylko dlatego, że czeka na niższe stopy, powinien policzyć również koszt tego wynajmu. Czekanie także może kosztować.
Kiedy lepiej się wstrzymać?
Sygnałem ostrzegawczym jest przede wszystkim brak odpowiedniego zapasu finansowego. Jeżeli po opłaceniu wkładu własnego, kosztów transakcji i urządzenia mieszkania na koncie praktycznie nic nie zostaje, zakup może być zbyt dużym obciążeniem.
Podobnie jest przy niestabilnych dochodach, planowanej zmianie pracy albo sytuacji, w której obecna rata jest akceptowalna wyłącznie przy bardzo optymistycznych założeniach dotyczących przyszłych zarobków.
Nie warto również kupować przypadkowej nieruchomości tylko dlatego, że pojawiła się wystarczająca zdolność kredytowa. Kredyt można w przyszłości zmienić lub refinansować. Lokalizacji, układu mieszkania czy jakości budynku zmienić się już nie da.
Zamiast przewidywać stopy, warto policzyć własny scenariusz
Próba znalezienia idealnego momentu na rynku nieruchomości jest trudna, ponieważ należałoby jednocześnie przewidzieć przyszłe stopy procentowe, ceny mieszkań, dostępność ofert i własną sytuację finansową.
Przed podjęciem decyzji lepiej sprawdzić konkretny wariant zakupu: wysokość potrzebnego kredytu, ratę, całkowite miesięczne koszty mieszkania, środki pozostające po transakcji oraz bezpieczeństwo budżetu przy mniej korzystnym scenariuszu.
Dopiero wtedy można rozsądnie odpowiedzieć na pytanie, czy obecne warunki są rzeczywiście zbyt drogie. Wysokie stopy procentowe są ważnym elementem decyzji, ale nie powinny być jej jedynym kryterium. W przypadku kredytu hipotecznego ważniejsze od trafienia w idealny moment jest to, czy zakup jest bezpieczny finansowo i ma sens w perspektywie kolejnych lat.
