Uzyskanie kredytu na mieszkanie w Trójmieście zależy od znacznie większej liczby czynników niż sama wysokość wynagrodzenia. Bank analizuje dochody, zobowiązania, historię kredytową, liczbę osób w gospodarstwie domowym, wkład własny oraz nieruchomość, która ma stanowić zabezpieczenie finansowania.
Nie na wszystkie elementy mamy wpływ. Można jednak odpowiednio przygotować się do procesu i wyeliminować część problemów jeszcze przed złożeniem wniosku. Przy zakupie mieszkania za kilkaset tysięcy złotych takie przygotowanie może zdecydować nie tylko o uzyskaniu kredytu, ale również o jego wysokości i warunkach.
Sprawdź zdolność zanim podpiszesz umowę na mieszkanie
Jednym z podstawowych błędów jest rozpoczęcie procesu od wyboru nieruchomości. Kupujący znajduje mieszkanie w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie, uzgadnia cenę i podpisuje umowę, a dopiero później dokładnie sprawdza finansowanie.
Bezpieczniejsza kolejność jest odwrotna. Najpierw warto określić zdolność, dostępny wkład własny i realny budżet. Dopiero wtedy można szukać nieruchomości w odpowiednim przedziale cenowym.
Wstępna analiza nie jest decyzją kredytową, ale pozwala ograniczyć ryzyko sytuacji, w której po podpisaniu umowy okazuje się, że potrzebna kwota jest poza zasięgiem.
Nie opieraj zdolności na wyniku jednego banku
Banki stosują własne modele oceny kredytobiorców. Ta sama osoba może więc otrzymać różne maksymalne kwoty finansowania.
Różnice wynikają między innymi ze sposobu uwzględniania kosztów utrzymania, innych zobowiązań, źródła dochodów czy liczby osób w gospodarstwie domowym.
Jeżeli pierwszy bank wyliczył 500 tys. zł zdolności, nie oznacza to automatycznie, że dokładnie taki sam wynik pojawi się w kolejnych. Przy zakupie mieszkania warto sprawdzić sytuację szerzej, szczególnie jeśli potrzebna kwota znajduje się blisko maksymalnych możliwości.
Uporządkuj istniejące zobowiązania
Kredyty gotówkowe, raty samochodu, zakupy ratalne, karty kredytowe i limity w rachunku mogą wpływać na zdolność hipoteczną. Bank analizuje miesięczne obciążenia klienta i uwzględnia je przy określaniu możliwości spłaty kolejnego zobowiązania.
Jeżeli do potrzebnej kwoty kredytu brakuje niewiele, warto sprawdzić, czy spłata któregoś zobowiązania poprawi wynik.
Nie należy jednak automatycznie zamykać wszystkich produktów. Jeżeli klient posiada wystarczającą zdolność, takie działanie może nie być potrzebne. Najpierw warto policzyć efekt.
Sprawdź karty kredytowe i limity
Karta z wysokim limitem może mieć znaczenie dla zdolności nawet wtedy, gdy klient regularnie spłaca wykorzystane środki. Podobnie bank może uwzględnić dostępny limit w rachunku.
Jeżeli produkty nie są potrzebne, a ograniczają możliwość uzyskania odpowiedniej kwoty kredytu, ich zamknięcie może być jednym ze sposobów przygotowania do procesu.
Trzeba jednak zrobić to odpowiednio wcześnie i upewnić się, że zmiana została prawidłowo odnotowana.
Sprawdź swoją historię w BIK
Przed rozpoczęciem procesu warto wiedzieć, jakie informacje dotyczące zobowiązań widzi sektor bankowy. Biuro Informacji Kredytowej umożliwia klientowi pobranie własnego Raportu BIK.
Raport zawiera między innymi informacje o historii zobowiązań kredytowych oraz dane wykorzystywane przy ocenie wiarygodności kredytowej. Pozwala sprawdzić, czy informacje są zgodne ze stanem faktycznym i czy nie ma zobowiązań, o których klient zapomniał.
Źródło: Biuro Informacji Kredytowej – Raport BIK.
Nie próbuj tworzyć historii kredytowej na ostatnią chwilę
Osoby planujące hipotekę czasami zakładają, że wcześniej muszą zaciągnąć mały kredyt albo kupić coś na raty, aby bank w ogóle rozpatrzył ich wniosek.
Nie warto zaciągać niepotrzebnego zobowiązania wyłącznie w tym celu. Nowa rata może obciążyć budżet i wpłynąć na zdolność dokładnie w momencie, w którym potrzebne jest wysokie finansowanie hipoteczne.
Przed wykonaniem takich działań lepiej sprawdzić, czy w konkretnej sytuacji rzeczywiście istnieje problem wymagający rozwiązania.
Stabilność dochodu ma znaczenie
Bank ocenia nie tylko wysokość zarobków, ale również ich źródło i powtarzalność. Dlatego duża zmiana zawodowa bezpośrednio przed kredytem może wpływać na sposób analizy.
Przy umowie o pracę znaczenie mają między innymi okres zatrudnienia i rodzaj umowy. W przypadku działalności gospodarczej bank analizuje historię firmy i dokumentację finansową.
Jeżeli planowana jest zmiana pracy, przejście z etatu na działalność albo inna istotna zmiana źródła dochodów, warto wcześniej sprawdzić, jak może wpłynąć na planowany kredyt.
Przedsiębiorca powinien przygotować się wcześniej
Przy działalności gospodarczej różnice pomiędzy bankami mogą być szczególnie duże. Instytucje stosują własne zasady dotyczące minimalnego okresu prowadzenia firmy oraz sposobu wyliczania dochodu.
Znaczenie ma także forma opodatkowania i dokumentacja finansowa. Dlatego wysoki przepływ pieniędzy przez rachunek firmowy nie oznacza automatycznie wysokiej zdolności hipotecznej.
Przedsiębiorca powinien sprawdzić, które banki najlepiej odpowiadają jego sytuacji, zanim rozpocznie formalny proces zakupu.
Przygotuj odpowiedni wkład własny
Wkład własny zmniejsza kwotę, którą trzeba pożyczyć, i wpływa na relację kredytu do wartości nieruchomości.
Przykładowo przy mieszkaniu kosztującym 800 tys. zł wariant z 20% własnych środków oznacza 160 tys. zł wkładu oraz 640 tys. zł kredytu. Przy nieruchomości za milion złotych jest to odpowiednio 200 tys. zł i 800 tys. zł finansowania.
Na rynku dostępne są również rozwiązania z niższym udziałem własnych środków, jeżeli spełnione są wymagania banku. Wysokość wkładu trzeba więc analizować razem z ofertą i sytuacją klienta.
Nie finansuj wkładu kolejnym zwykłym kredytem
Wkład własny powinien pochodzić ze źródeł akceptowanych przez bank. KNF wskazuje w Rekomendacji S, że bank powinien upewnić się, iż środki przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu lub pożyczki.
Źródło: Komisja Nadzoru Finansowego – Rekomendacja S.
Zaciągnięcie dodatkowego kredytu gotówkowego przed hipoteką może dodatkowo pogorszyć zdolność, ponieważ pojawia się nowe miesięczne zobowiązanie.
Nie wykorzystuj wszystkich oszczędności
Większy wkład własny zmniejsza kredyt, ale pozostawienie sobie rezerwy finansowej również ma wartość. Po zakupie mieszkania mogą pojawić się koszty remontu, wyposażenia, przeprowadzki albo nieprzewidziane wydatki.
Dlatego warto porównać różne warianty finansowania. Czasem nieco większy kredyt przy zachowaniu części oszczędności może zapewnić bezpieczniejszą sytuację niż maksymalne wykorzystanie własnych środków.
Przygotuj dokumenty przed złożeniem wniosku
Niekompletna dokumentacja może wydłużyć proces. Zakres dokumentów zależy od źródła dochodu, banku oraz rodzaju kupowanej nieruchomości.
Przed wysłaniem wniosku warto ustalić, czego będą wymagały wybrane instytucje. Dotyczy to zarówno dokumentów finansowych klienta, jak i dokumentacji mieszkania.
Przygotowanie wszystkiego wcześniej ogranicza liczbę uzupełnień podczas analizy i pozwala sprawniej odpowiadać na dodatkowe pytania banku.
Bank musi zaakceptować również mieszkanie
Nawet klient posiadający wysoką zdolność może mieć problem z finansowaniem konkretnej nieruchomości, jeżeli bank nie zaakceptuje jej jako zabezpieczenia.
Znaczenie ma stan prawny, wartość lokalu oraz możliwość ustanowienia hipoteki. Dlatego przed zakupem nietypowej nieruchomości warto sprawdzić, czy jej cechy nie będą przeszkodą dla banków.
Dotyczy to szczególnie sytuacji, w których dokumentacja prawna nie jest standardowa albo stan nieruchomości budzi wątpliwości.
Uważaj na cenę wyższą od wartości przyjętej przez bank
Cena uzgodniona ze sprzedającym nie zawsze musi odpowiadać wartości, którą bank przyjmie dla zabezpieczenia kredytu.
Jeżeli wycena będzie niższa od ceny zakupu, może pojawić się konieczność zaangażowania większej ilości własnych środków. Ma to szczególne znaczenie, gdy klient planuje transakcję przy niewielkim wkładzie.
Dlatego przy cenie wyraźnie odbiegającej od podobnych nieruchomości warto uwzględnić ryzyko związane z wyceną.
Nie podpisuj umowy z nierealnym terminem
Proces hipoteczny wymaga czasu. Bank musi przeanalizować klienta, dochody, zobowiązania i nieruchomość. Może również poprosić o dodatkowe dokumenty.
Jeżeli umowa przedwstępna przewiduje bardzo krótki termin na zapłatę ceny, kupujący może znaleźć się pod niepotrzebną presją.
Terminy warto ustalać z uwzględnieniem sposobu finansowania. Dotyczy to zarówno rynku wtórnego, jak i harmonogramów związanych z zakupem od dewelopera.
Nie wybieraj banku tylko dlatego, że masz w nim konto
Własny bank jest naturalnym miejscem, w którym wiele osób rozpoczyna poszukiwanie kredytu. Nie oznacza to jednak, że będzie najlepszy pod względem zdolności lub kosztów.
Banki mogą różnie oceniać dokładnie tę samą sytuację. Dlatego przed podjęciem decyzji warto porównać dostępne rozwiązania zamiast ograniczać się do jednej instytucji.
Nie składaj wniosków przypadkowo
Większa liczba wniosków nie zastępuje wcześniejszej analizy. Najpierw warto ustalić, które banki akceptują sytuację klienta, oferują odpowiednią zdolność i mają konkurencyjne warunki.
Dopiero na tej podstawie można przygotować strategię składania wniosków. Pozwala to prowadzić proces w sposób uporządkowany i ograniczać ryzyko uzależnienia całej transakcji od jednej instytucji.
Nie ukrywaj informacji przed bankiem
Wniosek kredytowy powinien zawierać prawdziwe i kompletne informacje. Bank podczas analizy weryfikuje dane dotyczące dochodów i zobowiązań oraz korzysta z dostępnych baz.
Próba pominięcia istotnego zobowiązania albo przedstawienia sytuacji finansowej niezgodnie ze stanem faktycznym może stworzyć znacznie większy problem niż sama niższa zdolność.
Jeżeli w sytuacji klienta występuje element potencjalnie problematyczny, lepiej przeanalizować go przed złożeniem wniosku i odpowiednio dobrać bank.
Wysoka zdolność nie oznacza, że warto wykorzystać ją w całości
Przygotowanie do kredytu nie powinno sprowadzać się do maksymalizowania dostępnej kwoty. Celem jest uzyskanie finansowania, które pozwala kupić odpowiednią nieruchomość bez nadmiernego obciążenia domowego budżetu.
Jeżeli bank oferuje 800 tys. zł, ale rata przy takiej kwocie pozostawiałaby niewielką rezerwę na codzienne wydatki i oszczędności, warto rozważyć mniejszy kredyt.
Kredyt hipoteczny będzie spłacany przez wiele lat. Bezpieczna rata jest więc równie ważna jak sama możliwość uzyskania finansowania.
Jak zwiększyć szanse na kredyt na mieszkanie w Trójmieście?
Najważniejsze jest przygotowanie procesu zanim pojawi się presja czasu. Warto sprawdzić zdolność w różnych bankach, przeanalizować istniejące zobowiązania, przygotować wkład własny i dokumentację oraz ustalić realny budżet.
Dzięki temu można wybrać nieruchomość odpowiadającą możliwościom i złożyć wnioski do banków, które rzeczywiście pasują do sytuacji klienta.
Nie daje to gwarancji pozytywnej decyzji, ponieważ ostateczną ocenę zawsze przeprowadza bank. Pozwala jednak wyeliminować wiele problemów, które można przewidzieć jeszcze przed rozpoczęciem formalnego procesu.
Finansowanie mieszkania w Trójmieście z Intuum
W Intuum analizujemy sytuację klienta przed złożeniem wniosków. Sprawdzamy dochody, zobowiązania, wkład własny i potrzebną kwotę, a następnie porównujemy rozwiązania dostępne w różnych bankach.
Pomagamy przygotować dokumenty i prowadzimy proces przez kolejne etapy analizy aż do decyzji, podpisania umowy oraz uruchomienia finansowania.
Jeżeli planujesz zakup mieszkania w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie, przygotowanie kredytu warto rozpocząć zanim podpiszesz umowę dotyczącą nieruchomości. Pozwala to wcześniej wykryć potencjalne problemy i zwiększyć szanse na sprawne przeprowadzenie całej transakcji.
