Czy warto brać kredyt hipoteczny jeszcze w 2026 roku, czy lepiej poczekać kilka miesięcy i kupić mieszkanie w 2027? To jedno z najczęściej pojawiających się pytań po zmianach stóp procentowych i poprawie zdolności kredytowej Polaków.
Argument za czekaniem wydaje się prosty: jeżeli stopy procentowe spadną, kredyty mogą być tańsze. Problem polega na tym, że przyszłych decyzji Rady Polityki Pieniężnej nie znamy, banki nie zmieniają swoich ofert dokładnie w tym samym momencie co NBP, a tańszy kredyt może jednocześnie zwiększyć liczbę kupujących mieszkania.
Dlatego decyzji nie warto opierać na próbie trafienia w idealny moment. Znacznie rozsądniej policzyć kilka scenariuszy i sprawdzić, czy zakup jest bezpieczny przy warunkach dostępnych obecnie.
Co wiemy o stopach procentowych jesienią 2026 roku?
Według danych dostępnych na początku października 2026 roku stopa referencyjna NBP wynosi 3,75%. Do tego poziomu została obniżona w marcu 2026 roku i od tego czasu pozostawała bez zmian.
Aktualny poziom podstawowych stóp można sprawdzić bezpośrednio na stronie Narodowego Banku Polskiego.
Nie można jednak zakładać, że kolejnym ruchem RPP na pewno będzie obniżka. Na rynku pojawiały się już scenariusze zakładające możliwość ponownego wzrostu stóp w przyszłości, jeżeli wymagałaby tego sytuacja inflacyjna.
Dlatego stwierdzenie „poczekam do 2027 roku, bo kredyty na pewno będą tańsze” jest prognozą, a nie faktem.
Rynek kredytów hipotecznych już mocno przyspieszył
Jednocześnie wyraźnie wzrosło zainteresowanie finansowaniem mieszkań.
Według najnowszych dostępnych danych BIK w sierpniu 2026 roku liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 41,1% większa niż rok wcześniej, a ich wartość wzrosła aż o 51,1%.
W okresie od stycznia do sierpnia liczba nowych kredytów mieszkaniowych zwiększyła się o 44,9% rok do roku, natomiast ich wartość o 56,5%.
W samym sierpniu wartość nowych kredytów mieszkaniowych przekroczyła 13 mld zł, a średnia kwota jednego kredytu wyniosła 489,29 tys. zł.
Źródło: Biuro Informacji Kredytowej – dane o rynku kredytowym w sierpniu 2026 roku.
Po ośmiu miesiącach wartość nowych hipotek przekroczyła 102 mld zł
Dane BIK pokazują jeszcze jeden istotny element.
Po pierwszych ośmiu miesiącach 2026 roku wartość akcji kredytowej w segmencie mieszkaniowym osiągnęła około 102,45 mld zł. Było to już prawie 97% wartości osiągniętej w całym poprzednim roku.
BIK wskazuje również, że ponad 30% miesięcznej akcji kredytowej stanowią refinansowania wcześniej udzielonych hipotek.
Aktualne analizy rynku publikuje Biuro Informacji Kredytowej.
Rynek nie zachowuje się więc tak, jakby wszyscy kredytobiorcy czekali na 2027 rok. Duża część klientów już teraz decyduje się na zakup albo poprawę warunków posiadanego kredytu.
Popyt na kredyty również jest wyższy niż rok wcześniej
W sierpniu 2026 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była według indeksu BIK o 9,3% wyższa niż rok wcześniej.
Liczba osób wnioskujących o kredyt była natomiast o około 7% większa niż w sierpniu 2025 roku.
Oznacza to, że poprawa warunków finansowania nie pozostaje niezauważona. Większa dostępność kredytu powoduje powrót kolejnych kupujących na rynek.
Źródło: Biuro Informacji Kredytowej.
Czy kredyty hipoteczne są obecnie tańsze?
Warunki finansowania są korzystniejsze niż w okresach najwyższych stóp, ale nadal mówimy o kredytach, których oprocentowanie wynosi kilka procent rocznie.
W ofertach dostępnych na początku października 2026 roku można znaleźć przykłady kredytów hipotecznych z RRSO w okolicach 5,9–6,1%, choć konkretne warunki zależą od banku, wkładu własnego, profilu klienta, produktów dodatkowych i rodzaju oprocentowania.
Aktualne zestawienia ofert można sprawdzić w rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl.
Nie należy przy tym porównywać banków wyłącznie na podstawie jednej reklamowanej stawki. Istotne są również prowizje, ubezpieczenia, wymagane produkty dodatkowe oraz warunki po zakończeniu okresu stałego oprocentowania.
Co się stanie, jeśli w 2027 roku oprocentowanie spadnie?
Najprościej pokazać to na konkretnym kredycie.
Załóżmy 500 tys. zł kredytu hipotecznego na 25 lat i raty równe.
Przy oprocentowaniu 6% modelowa rata wynosi około 3222 zł miesięcznie.
Przy 5,5% spada do około 3070 zł.
Przy 5% wynosi około 2923 zł.
Spadek oprocentowania z 6% do 5,5% oznacza więc około 150 zł niższej raty. Spadek z 6% do 5% daje około 300 zł miesięcznie różnicy.
To odczuwalne kwoty, ale warto zestawić je z innymi czynnikami wpływającymi na koszt zakupu.
Przy 800 tys. zł różnica jest większa
Im większy kredyt, tym większe znaczenie ma zmiana oprocentowania.
Przy 800 tys. zł na 25 lat modelowa rata przy oprocentowaniu 6% wynosi około 5150 zł.
Przy 5,5% byłoby to około 4910 zł, natomiast przy 5% około 4677 zł.
Różnica pomiędzy 6% i 5% wynosi więc około 470 zł miesięcznie.
Przy dużym kredycie warto zatem analizować scenariusze zmian oprocentowania. Nadal jednak nie wiemy, czy i kiedy taki poziom będzie dostępny.
Czekanie na niższą ratę ma również swoją cenę
Załóżmy, że klient może dzisiaj kupić mieszkanie za 800 tys. zł, finansując je kredytem 640 tys. zł i wkładem własnym 160 tys. zł.
Postanawia jednak poczekać rok, ponieważ liczy na tańszy kredyt.
Jeżeli oprocentowanie faktycznie spadnie, może uzyskać niższą ratę. Jeżeli jednak w tym samym czasie cena wybranej nieruchomości wzrośnie o kilka procent, część albo całość korzyści z tańszego finansowania może zostać zjedzona przez wyższą cenę zakupu.
Nie oznacza to, że ceny mieszkań muszą wzrosnąć. Pokazuje jedynie, że decyzja o czekaniu jest jednocześnie zakładem dotyczącym dwóch rynków: kredytowego i nieruchomości.
Tańszy kredyt może zwiększyć konkurencję pomiędzy kupującymi
Spadek oprocentowania poprawia zdolność kredytową gospodarstw domowych. Osoby, które wcześniej nie mogły otrzymać potrzebnej kwoty, mogą ponownie pojawić się na rynku.
Większa zdolność pozwala również części kupujących zwiększyć budżet.
Jeżeli jednocześnie podaż atrakcyjnych mieszkań nie rośnie w takim samym tempie, poprawa dostępności finansowania może zwiększać konkurencję o najlepsze nieruchomości.
Dlatego niższe stopy procentowe nie oznaczają automatycznie, że cały zakup będzie tańszy.
A jeśli stopy w 2027 roku nie spadną?
To scenariusz, którego również nie można wykluczyć.
Jeżeli inflacja lub inne czynniki makroekonomiczne nie pozwolą na dalsze łagodzenie polityki pieniężnej, stopy mogą pozostać na obecnym poziomie przez dłuższy czas.
Możliwy jest również scenariusz ponownego zaostrzenia polityki pieniężnej.
Osoba, która odłoży zakup wyłącznie dlatego, że zakłada pewny spadek oprocentowania, powinna więc odpowiedzieć sobie również na pytanie: co zrobię, jeżeli za rok kredyt nie będzie tańszy?
Czy można kupić teraz i refinansować kredyt później?
Taką możliwość również warto brać pod uwagę.
Kredyt hipoteczny zaciągnięty dzisiaj nie musi pozostawać w tym samym banku przez 20 czy 30 lat.
Jeżeli w przyszłości warunki na rynku będą wyraźnie korzystniejsze, można przeanalizować refinansowanie, czyli spłatę obecnego kredytu nowym finansowaniem w innym banku.
Nie oznacza to, że refinansowanie zawsze będzie opłacalne. Trzeba wtedy uwzględnić pozostałe saldo, koszty przeniesienia, warunki wcześniejszej spłaty i aktualną zdolność.
Fakt, że taka możliwość istnieje, zmienia jednak sposób patrzenia na decyzję „teraz albo za rok”. Dzisiejsza umowa nie musi być niezmienna przez cały okres kredytowania.
Stałe oprocentowanie może ograniczyć ryzyko czekania na decyzje RPP
Osoba obawiająca się wzrostu stóp może analizować kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem.
Daje on przewidywalność raty przez określony w umowie okres. Nie gwarantuje jednak, że będzie najtańszym rozwiązaniem w każdym scenariuszu.
Jeżeli stopy mocno spadną, klient ze stałą stopą nie uzyska automatycznie takiej samej obniżki raty jak osoba korzystająca z oprocentowania zmiennego.
Z kolei przy wzroście kosztu pieniądza okresowo stała stopa chroni ratę przed natychmiastowym wzrostem.
W nowych kredytach zmiennych pojawia się POLSTR
Rok 2026 przynosi również zmianę techniczną na rynku kredytowym. W nowych ofertach hipotecznych zaczynają pojawiać się produkty oparte na wskaźniku POLSTR, który w procesie reformy wskaźników referencyjnych zastępuje WIBOR.
Przy porównywaniu kredytów zmiennych trzeba więc zwracać uwagę nie tylko na wysokość marży, ale również na konstrukcję wskaźnika referencyjnego i sposób aktualizacji oprocentowania.
Nie warto zakładać, że dwa kredyty reklamowane jako „zmienne” będą działały identycznie.
Kiedy czekanie do 2027 roku może mieć sens?
Przede wszystkim wtedy, gdy klient nie jest jeszcze finansowo przygotowany do zakupu.
Jeżeli kilka dodatkowych miesięcy pozwoli zwiększyć wkład własny, spłacić drogie zobowiązanie, ustabilizować dochód z działalności albo zbudować odpowiednią rezerwę finansową, odłożenie decyzji może mieć konkretne uzasadnienie.
Czekanie ma również sens, jeżeli zakup nie jest pilny i klient nie znalazł nieruchomości, która rzeczywiście odpowiada jego potrzebom.
Nie ma powodu kupować przypadkowego mieszkania tylko dlatego, że obecnie można uzyskać finansowanie.
Kiedy czekanie wyłącznie na niższe stopy jest bardziej ryzykowne?
Jeżeli klient ma odpowiednią zdolność, bezpieczny wkład własny, rezerwę finansową i znalazł nieruchomość odpowiadającą jego potrzebom, sytuacja wygląda inaczej.
Wtedy rezygnacja z zakupu wyłącznie z powodu oczekiwania na potencjalną obniżkę stóp oznacza próbę przewidzenia przyszłych decyzji RPP, cen mieszkań i ofert bankowych jednocześnie.
Może się udać. Nie ma jednak gwarancji, że za kilka miesięcy łączny koszt zakupu będzie niższy.
Nie porównuj tylko dzisiejszej raty z hipotetyczną ratą w 2027 roku
Prawidłowe porównanie powinno obejmować znacznie więcej elementów.
Trzeba zestawić dzisiejszą cenę nieruchomości, dostępny wkład własny, oprocentowanie, ratę i koszt finansowania z możliwymi scenariuszami na kolejny rok.
Warto również uwzględnić koszt dalszego wynajmu mieszkania, jeżeli zakup ma zastąpić najem.
Jeżeli ktoś przez kolejne 12 miesięcy zapłaci kilkadziesiąt tysięcy złotych czynszu właścicielowi mieszkania, jest to realny koszt decyzji o czekaniu. Nie oznacza to automatycznie, że zakup jest lepszy, ale tej kwoty nie można pomijać.
Przykład: czekanie daje 300 zł niższą ratę
Załóżmy, że klient potrzebuje 500 tys. zł kredytu.
Dzisiaj modelowa rata przy 6% wynosi około 3222 zł. W hipotetycznym scenariuszu spadku oprocentowania do 5% byłoby to około 2923 zł.
Różnica wynosi około 300 zł miesięcznie.
Jeżeli jednak w czasie oczekiwania klient płaci 3000 zł miesięcznie za wynajem, przez rok wyda 36 tys. zł na sam czynsz najmu.
To nie jest bezpośrednie porównanie jeden do jednego, ponieważ właściciel mieszkania również ponosi koszty kredytu, odsetek i utrzymania nieruchomości. Pokazuje jednak, że decyzji o odłożeniu zakupu nie należy analizować wyłącznie przez przyszłą wysokość raty.
Co z cenami mieszkań w 2027 roku?
Nie da się odpowiedzialnie zagwarantować ani wzrostu, ani spadku cen.
Wpływają na nie między innymi stopy procentowe, zdolność kredytowa, sytuacja gospodarcza, podaż nowych mieszkań, koszty budowy i zachowanie kupujących.
Jeżeli kredyty będą wyraźnie tańsze, większa liczba klientów może uzyskać finansowanie. Jeżeli jednocześnie podaż będzie wystarczająca, nie musi to automatycznie prowadzić do gwałtownych wzrostów cen.
Prognozę należy więc traktować jako scenariusz, a nie podstawę całej decyzji finansowej.
Najważniejsze pytanie: czy kredyt jest bezpieczny już dzisiaj?
Zamiast pytać wyłącznie „czy stopy spadną?”, warto sprawdzić, jak wygląda budżet przy obecnych warunkach.
Jeżeli rata wymaga wykorzystania praktycznie całej miesięcznej nadwyżki, a po wpłacie wkładu własnego nie pozostaje żadna rezerwa, zakup może być zbyt agresywny niezależnie od prognoz na 2027 rok.
Jeżeli natomiast rata pozostawia odpowiedni margines, gospodarstwo posiada poduszkę finansową, a zakupiona nieruchomość odpowiada potrzebom na wiele lat, sytuacja jest zupełnie inna.
Nie wykorzystuj maksymalnej zdolności tylko dlatego, że bank ją daje
Poprawa zdolności kredytowej może powodować pokusę zwiększania budżetu razem z maksymalną kwotą oferowaną przez bank.
Jeżeli zdolność wzrośnie z 700 do 800 tys. zł, nie oznacza to, że trzeba kupić mieszkanie droższe o 100 tys. zł.
Można wykorzystać lepsze warunki do obniżenia raty, zachowania większej rezerwy albo wyboru kredytu niższego od maksymalnej dostępnej kwoty.
To szczególnie ważne, gdy decyzja o zakupie podejmowana jest w okresie zmieniających się stóp procentowych.
Kredyt w 2026 czy 2027 – nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich
Jeżeli ktoś potrzebuje kilku miesięcy, żeby zwiększyć wkład własny, poprawić zdolność albo ustabilizować sytuację finansową, czekanie może być bardzo rozsądne.
Jeżeli natomiast jedynym argumentem jest przekonanie, że „w przyszłym roku na pewno będzie taniej”, decyzja opiera się na prognozie, której dzisiaj nie można potwierdzić.
Na początku października 2026 roku wiadomo, że stopa referencyjna NBP wynosi 3,75%, akcja kredytowa bardzo mocno wzrosła, a banki konkurują o klientów hipotecznych. Nie wiadomo natomiast, jakie dokładnie będą stopy, ceny mieszkań i oferty banków w 2027 roku.
W Intuum możemy porównać aktualne możliwości finansowania w różnych bankach i policzyć kilka scenariuszy: zakup przy obecnych warunkach, wpływ potencjalnego spadku lub wzrostu oprocentowania oraz wysokość raty przy różnych kwotach kredytu.
Dzięki temu decyzja „kupować teraz czy czekać” może wynikać z konkretnych liczb i sytuacji klienta, a nie z próby przewidzenia, gdzie za kilka miesięcy znajdą się stopy procentowe.
