Kredyt hipoteczny jest procesem składającym się z wielu etapów. Najpierw trzeba określić możliwości finansowe klienta, później znaleźć odpowiednią nieruchomość, wybrać banki, przygotować dokumenty, złożyć wnioski i przejść analizę kredytową. Po uzyskaniu decyzji pozostaje jeszcze sprawdzenie warunków, podpisanie umowy i prawidłowe uruchomienie środków.
Pośrednik finansowy może uczestniczyć w całym tym procesie. Jego rola nie powinna sprowadzać się do przesłania kilku ofert kredytowych. Największą wartość daje wtedy, gdy jeszcze przed złożeniem wniosków pomaga określić realne możliwości klienta i wybrać rozwiązania odpowiadające jego sytuacji.
Od czego zaczyna się współpraca z pośrednikiem finansowym?
Pierwszym etapem jest rozmowa o planowanej transakcji i sytuacji finansowej. Trzeba ustalić, czy klient dopiero planuje zakup mieszkania, czy posiada już wybraną nieruchomość, jakiej kwoty potrzebuje oraz jakim wkładem własnym dysponuje.
Równolegle analizowane są dochody i zobowiązania. Znaczenie ma forma zatrudnienia lub prowadzenia działalności, wysokość i regularność wpływów, liczba osób w gospodarstwie domowym oraz obecne kredyty, leasingi, karty czy limity.
Dopiero na tej podstawie można przejść do realnego porównania możliwości finansowania.
Etap pierwszy: sprawdzenie zdolności kredytowej
Wstępna analiza zdolności pozwala odpowiedzieć na jedno z najważniejszych pytań: jakiej kwoty kredytu można realnie oczekiwać?
Nie wystarczy jednak jedno wyliczenie. Poszczególne banki mogą inaczej oceniać tego samego klienta. Różnice wynikają z ich polityki kredytowej, sposobu uwzględniania kosztów gospodarstwa domowego, źródeł dochodu oraz istniejących zobowiązań.
Pośrednik może porównać te podejścia i wskazać banki, w których profil klienta wygląda najlepiej. Ma to szczególne znaczenie, gdy potrzebna kwota znajduje się blisko maksymalnej zdolności albo sytuacja dochodowa nie jest całkowicie standardowa.
Etap drugi: określenie realnego budżetu na mieszkanie
Zdolność kredytowa jest tylko jednym elementem. Drugim jest wkład własny, a trzecim bezpieczna wysokość miesięcznej raty.
Jeżeli bank jest gotowy udzielić 800 tys. zł kredytu, nie oznacza to automatycznie, że klient powinien wykorzystać całą kwotę. Trzeba sprawdzić, jak rata wpłynie na domowy budżet oraz ile pieniędzy pozostanie po zakupie.
Przy planowaniu zakupu w Warszawie ma to szczególne znaczenie ze względu na wysokie wartości transakcji. Do ceny mieszkania mogą dochodzić koszty związane z samym zakupem, a później także remontem, wyposażeniem i przeprowadzką.
Etap trzeci: porównanie banków
Dopiero po poznaniu sytuacji klienta można odpowiedzialnie porównywać oferty. Nie chodzi o stworzenie rankingu najtańszych kredytów dla hipotetycznej osoby, ale o znalezienie banków, które mogą zaoferować dobre warunki konkretnemu kredytobiorcy.
Porównanie powinno obejmować między innymi oprocentowanie, RRSO, wysokość raty, prowizję, wymagane ubezpieczenia, produkty dodatkowe oraz zasady obowiązujące w kolejnych latach spłaty.
Równie ważne jest sprawdzenie wymagań dotyczących dochodu, wkładu własnego i samej nieruchomości.
Najniższe oprocentowanie nie zawsze oznacza najlepszy wybór
Oferta może wyglądać bardzo dobrze w reklamie, ale być dostępna tylko przy spełnieniu dodatkowych warunków. Bank może wymagać określonego rachunku, wpływu wynagrodzenia, karty, ubezpieczenia lub innych produktów.
Trzeba również sprawdzić, czy klient w ogóle spełnia kryteria danej oferty. Jeżeli bank korzystnie wycenia kredyt, ale nie zaakceptuje źródła dochodu albo wyliczy zbyt niską zdolność, atrakcyjne oprocentowanie nie rozwiązuje problemu.
Dobry wybór powinien łączyć koszt finansowania z realną możliwością uzyskania potrzebnej kwoty.
Etap czwarty: przygotowanie dokumentów
Bank potrzebuje dokumentów dotyczących kredytobiorcy i kupowanej nieruchomości. Ich zakres zależy od sytuacji klienta oraz rodzaju transakcji.
Innych dokumentów może potrzebować osoba zatrudniona na umowie o pracę, innych przedsiębiorca. Różnice występują również pomiędzy zakupem mieszkania na rynku wtórnym a finansowaniem nieruchomości od dewelopera.
Pośrednik może wcześniej określić, jakie dokumenty trzeba przygotować do wybranych banków. Pozwala to ograniczyć liczbę późniejszych uzupełnień i przyspieszyć rozpoczęcie analizy.
Etap piąty: złożenie wniosków kredytowych
Po przygotowaniu dokumentacji można rozpocząć właściwy proces. Nie oznacza to jednak, że wnioski należy automatycznie wysłać do każdego dostępnego banku.
Wcześniejsza analiza powinna pozwolić wybrać instytucje, które najlepiej odpowiadają sytuacji klienta. Dzięki temu proces jest bardziej uporządkowany, a klient wie, dlaczego konkretne banki zostały uwzględnione.
Przy wyborze strategii trzeba brać pod uwagę zarówno parametry ofert, jak i prawdopodobieństwo uzyskania potrzebnej kwoty oraz terminy związane z zakupem nieruchomości.
Etap szósty: analiza banku
Po złożeniu wniosku bank rozpoczyna analizę klienta i nieruchomości. Może poprosić o dodatkowe dokumenty, wyjaśnienie określonych wpływów albo uzupełnienie informacji.
Na tym etapie pośrednik pozostaje w kontakcie z klientem i bankiem, przekazuje informacje o wymaganych uzupełnieniach oraz pomaga reagować na pojawiające się pytania.
Jest to szczególnie istotne przy transakcjach, w których obowiązuje termin wynikający z umowy przedwstępnej albo harmonogramu dewelopera.
Bank analizuje również mieszkanie
Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony na nieruchomości, dlatego pozytywna ocena dochodów klienta nie kończy procesu. Bank musi zaakceptować również przedmiot finansowania.
Sprawdzany jest stan prawny nieruchomości, jej wartość oraz dokumentacja. W zależności od rodzaju zakupu procedura może wyglądać inaczej.
Dlatego przed podpisaniem umowy dotyczącej nietypowej nieruchomości warto wcześniej sprawdzić, czy jej cechy nie będą problemem dla banków.
Etap siódmy: decyzja kredytowa
Po zakończeniu analizy bank przedstawia decyzję oraz warunki finansowania. Sama informacja o przyznaniu kredytu nie powinna jeszcze kończyć porównania.
Jeżeli wnioski zostały złożone do kilku banków i klient otrzymał więcej niż jedną pozytywną decyzję, można zestawić ostateczne warunki. To ważniejsze niż porównywanie wstępnych reklam, ponieważ na tym etapie wiadomo już, jakie finansowanie rzeczywiście jest dostępne.
Etap ósmy: analiza umowy kredytowej
Przed podpisaniem umowy trzeba zapoznać się z jej warunkami. Szczególną uwagę warto zwrócić na oprocentowanie, sposób ustalania raty, wymagane produkty dodatkowe, ubezpieczenia, warunki uruchomienia kredytu i zasady obowiązujące w dalszym okresie spłaty.
W przypadku okresowo stałego oprocentowania ważne jest również to, jak długo obowiązuje dany poziom oraz co dzieje się po zakończeniu tego okresu.
Kredyt hipoteczny będzie funkcjonował przez wiele lat, dlatego nie należy ograniczać analizy do wysokości pierwszej raty.
Etap dziewiąty: podpisanie kredytu
Po wyborze banku klient podpisuje umowę kredytową. Kolejność czynności zależy od rodzaju transakcji oraz wymagań banku.
Na tym etapie szczególnie ważne jest pilnowanie terminów i warunków wynikających zarówno z umowy kredytowej, jak i dokumentów dotyczących zakupu nieruchomości.
Podpisanie umowy nie oznacza jeszcze, że pieniądze automatycznie zostaną wypłacone.
Etap dziesiąty: uruchomienie środków
Przed wypłatą kredytu bank wymaga spełnienia warunków uruchomienia. Mogą dotyczyć między innymi dostarczenia określonych dokumentów, wniesienia wkładu własnego lub wykonania czynności związanych z zabezpieczeniem.
Dopiero po ich spełnieniu bank przelewa środki zgodnie z zasadami transakcji. Przy rynku wtórnym pieniądze mogą trafić do sprzedającego, a w przypadku istniejącego zadłużenia część kwoty może zostać skierowana do banku spłacającego wcześniejszy kredyt.
Przy zakupie od dewelopera wypłata może być powiązana z harmonogramem płatności.
Co jeśli jeden bank odmówi kredytu?
Negatywna decyzja jednego banku nie zawsze oznacza koniec możliwości finansowania. Instytucje różnią się sposobem oceny klienta i nieruchomości.
Właśnie dlatego strategię procesu warto przygotować wcześniej. Jeżeli sytuacja klienta została przeanalizowana w kilku bankach, można ograniczyć ryzyko oparcia całej transakcji na jednej instytucji.
Nie oznacza to jednak, że pozytywną decyzję można zagwarantować. Ostateczną ocenę zawsze przeprowadza bank.
Pośrednik finansowy a doradca w jednym banku
Pracownik banku może szczegółowo przedstawić produkty swojej instytucji. Pośrednik współpracujący z wieloma bankami patrzy na sytuację z innej perspektywy – może zestawić różne możliwości dostępne na rynku w ramach swojej oferty.
Ma to znaczenie szczególnie wtedy, gdy klient nie wie jeszcze, który bank będzie dla niego najkorzystniejszy albo gdzie uzyska odpowiednią zdolność.
Nie chodzi o to, że jeden model zawsze jest lepszy. Różnica polega przede wszystkim na zakresie ofert, które można porównać w jednym procesie.
Pośrednik finansowy w Warszawie – czy trzeba spotykać się osobiście?
Dużą część procesu można obecnie przeprowadzić zdalnie. Analiza sytuacji, przekazywanie informacji i znaczna część pracy z dokumentami nie wymagają każdorazowej wizyty w biurze.
Jednocześnie możliwość spotkania w Warszawie pozostaje wygodna dla klientów, którzy wolą omówić sytuację bezpośrednio albo mają bardziej złożony przypadek.
Model współpracy może więc być dopasowany do klienta i konkretnego etapu procesu.
W Intuum prowadzimy proces od początku do uruchomienia finansowania
Przy kredycie hipotecznym skuteczność nie polega na znalezieniu jednej atrakcyjnej liczby w rankingu. Trzeba połączyć odpowiednią zdolność, dobre warunki, właściwy bank, komplet dokumentów i terminy wynikające z zakupu nieruchomości.
W Intuum zaczynamy od analizy możliwości klienta. Następnie porównujemy dostępne rozwiązania, pomagamy przygotować dokumentację i prowadzimy proces przez kolejne etapy bankowe aż do uruchomienia kredytu.
Jeżeli planujesz zakup mieszkania w Warszawie, warto rozpocząć rozmowę o finansowaniu jeszcze przed podpisaniem zobowiązującej umowy dotyczącej nieruchomości. Dzięki temu można wcześniej określić realny budżet, przygotować wkład własny i sprawdzić, które banki najlepiej odpowiadają konkretnej sytuacji.
